继各地密集限购、限贷、限价之后，“限售”正成为潮流。
6月28日，西安出台新政：4月18日以前在限定区域内购房满5年才可上市交易，二手房满2年才可交易。此前，保定曾出台所购新房10年内不得上市交易严规。这些意在通过拉长房产在持有者手中年限降低市场交易，稳定市场的做法，正被越来越多的城市效法。
在新的市场环境下，哪类物业值得投资？在哪些城市置业房产最保值增值？如何获得合理租赁和投资回报？
按照25个典型城市普通住宅的静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售三类投资指标进行综合分析，结果显示：郑州十分适宜投资；重庆适宜长期资产持有；北京、深圳、厦门适宜短期持有售出；相比较而言，宁波是不适宜投资的城市。
从租金及房价走势两项指标看，北上广深普通住宅5年租赁后转售回报率将进入下行通道，囤房转售时代将终结。
对于投资者而言，2017年是北上广深最佳出手时机，若今年不打算出售，如果等到3年后的2020年出手，只能小赚一笔。如果是2017年购入，持有直至2022年，5年租赁后转售的回报率则不容乐观，收益将非常微薄。
综合静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售三类投资指标看，郑州是最具投资价值城市。无论是租赁回报率，还是5年租赁后转售，郑州都是最具成长性和稳健的城市。
从当前房价走势看，郑州作为中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽，近年来房价保持平稳。目前房价虽在监测的25个典型城市中处于中游水平，但涨幅却仅次于北京，位居第四位，价格同比上涨31%，且未来价格仍存在较大上涨空间。
而宁波普通住宅价格虽高于郑州，但其房价涨幅相对较低，由于民营企业发展及城市定位原因，在此轮长三角房价上涨中处于落后地位，未来随着城市集群效应的增强，房价上涨动力不足。
从静态租赁回报率看，目前郑州为2.4%，宁波为2.2%，均低于国际合理水平，说明房地产市场还未出现泡沫，具备较好的投资潜力。
从长期租赁投资回报率看，盘活存量将成为建立房地产健康发展长效机制的重要组成部分，未来长期租赁模式将成为房地产投资市场的重要组成部分。
郑州长期租赁投资回报率为6.4%，在25个典型城市中位列第二位。该项投资回报率高于五年期贷款利率4.9%，且环比保持上涨趋势。
宁波长期租赁回报率在25城市中居倒数第20位，且环比变化率呈下降趋势。
对于投资者而言，最关心的是租转售回报率。目前，郑州转售回报率在25个典型城市中排名第7位，为16.2%。未来预测（2017-2022年）转售回报率在25城市中排名为第6位，为6.5%。虽然未来预测回报率有所下降，但在各城市中排名保持稳定，投资风险相对较小。
宁波转售回报率在25城市中，居倒数第二位，仅为2.9%。未来预测转售回报率更是跌为负值（-3.1%），居25城市末位，投资前景堪忧。
综合而言，郑州虽在长期租赁方面回报率不及重庆，在转售回报率（预测）方面不及太原，但综合实力为最优，适宜长期租赁和5年后转售双重投资模式，投资风险较小。
宁波在房价上涨空间、长期租赁回报率水平和5年转售回报率方面均表现较差，故不建议投资。
编者按：
和讯房产联合云房数据发布《25城房地产投资回报率排行榜》，选取北京、上海、广州、深圳、厦门、长沙等25个典型城市，以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据，做出精准投资分析。
房地产投资回报率是科学的楼市衡量指标，不仅能够为房产投资人（机构）及购房者提供投资决策参考，还能为房产评估、金融风控专业人士提供客观的参数依据。
《25城房地产投资回报率排行榜》是系列榜单，将分普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺4类不同物业类型分别进行呈现，本期推出的是《25城普宅投资回报率排行榜》。
来源：和讯房产
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