一二线房价上涨的六大理由(附任志强5月底的访谈)

华尔街财经汇 2019-05-19 11:16:03

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  随着今年几个城市纷纷实现摇号买房,最近一段时间,各个城市的抢房热潮不减,武汉、成都、杭州、西安……,西安甚至爆出摇号黑幕,一大帮关系户在摇号名单中,如果不是被爆出来,估计他们要通过貌似公正的摇号,抢先得到房子。


  在我看来这些都很正常,不值得为某个城市再写文章,因为大势决定了必然如此。正巧,5月底,中国房地产第一专家任志强于温州房地产行业协会组织的活动上再次发言,又一次对房地产做了精彩论述,附在本文后面。本文先简要说一下一二线房地产上涨的几大理由,抓住这些纲就够了。(这些纲是邓元杰总结出来的,有些也来自于任志强之前的观点)

一、中国的城市化进程没有结束,从55%到70%还得相当长一段时间。

  为什么各地要限购限贷?为了执行中央政策。但另一方面为什么又要疯抢人才?当然是为了维持本地经济。这是地方政府在和中央博弈时不得不采用的方法,“90后”目前正是当打之年,但却是我国最少的一代人,一二线城市有经济、行政方面的优势,不得不抢。

  那么,以后国家会不会限制所有一二线城市大规模引进人才?

  如果真是这样的话,中国的城市化进程将戛然而止。那么,当大量年轻人龟缩于三四线城市和农村不能出来,中国经济未来的前景将怎样?

  那时,个别位置优越、年轻人众多的三四线城市肯定会得到发展,甚至有可能产生和沿海几个城市一样开明的地方政府。但是,这几个小城无助于推动整个中国的经济。因此,中国经济必然面临失速风险。而这种风险,国家真的敢冒吗?

  如果敢冒,如果从实质上恢复40年前的户籍制度。OK,那我无话可说。

  但即使如此,也不能阻挡一二线房价上涨,因为还有其他理由。

二、中国的货币始终在增长,越来越大的财政赤字将继续增发货币。

  2018年4月末,M2余额173.77万亿元,同比增长8.3%;当月新增人民币信贷1.18万亿元;社会融资规模增量1.56万亿元,存量181.41万亿元,同比增长10.5%。

  而财政方面,军费、维稳、广大三四线城市和农村的补贴……这些都需要钱。

  因此,不要被局部的紧缩措施所迷惑,货币一直在增加。

  货币增加的一个重要现象是:现在人们越来越用支付宝、微信支付,而国家对此并未严格纳入统计。虽然国家已经对蚂蚁金服、各种新兴网络银行加强了监管,包括提高了准备金,但是离完全统计和监管这部分资金,还远远不够。但是,这部分的资金量极其巨大。

  先解决一个问题:在微信、支付宝等网络支付工具中的现金,属于M0、M1还是M2?

  按照传统定义,支付公司的备付金应该属于M1(日常头寸部分)和M2(定期存单部分),宝宝类产品则更为复杂,原则上应归于M3。但也有学者认为应该归属于M0,因为其中相当一部分,就是随时可以花出去的现金。因此,人们在网络支付和理财工具中沉淀的资金,邓元杰认为兼具M0、M1、M2甚至M3的属性,目前还很难定义,学术界也没有统一结论。或许,支付宝和微信将改写传统的金融理论,也未可知。

  现在微信、支付宝对交易额(本质上是资金周转额)都很低调,但在2017年3月份有篇文章,说两者的年交易量已经达到99万亿元,超过了中国的GDP。考虑到现在又过了一年多,再考虑在线支付的增长率,现在两者年交易量突破150万亿元是大概率事件。这还仅仅是这两家。当然,他们占了在线支付至少90%的份额,剩下的也没多少了。

  粗略估算一下,如果人们用这两者一年在网上资金周转50次,支付宝、微信中沉淀的资金就有3万亿元。这笔M0、M1、M2又或是M3的巨量资金,对推动通胀又起了多大作用?

  很难精确估算,但肯定有明显作用。

  当然,这里强调微信、支付宝的作用,是次要的,因为货币之源肯定来自于央行,来自于国家的财政赤字。所以本条的重点是“中国的货币始终在增长,越来越大的财政赤字将继续增发货币。”但支付宝、微信的作用又不能忽视。

三、老龄化和全面二胎叠加,加上经济的发展,都让人们需要更大和更多的房子。

  任志强早说过,现在人们更注重隐私,老人们也更加长寿,离婚率也越来越高,所以一个人或者两个人,占有一套房子的情况越来越多。如果还要为子女未来结婚预备房子,人们对优质地段的房子需求,是巨大的。现在来看,全面二胎的效果并不好,年轻人不够用,为了刺激经济,国家很可能不久就会推出全面生育,那时又会掀起对一二线房子的需求预期。

四、中国消减对美国贸易盈余的预期,又让我国必须刺激经济,主要还得靠一二线城市。

  不管贸易战是否如一些领导人说的那样“停止”或者“米有”,也不管我国是否已经承诺要消减2000亿美元对美盈余,这些表面上的说法都是次要的。我们要看到实质:胸怀博大的中国正在逐步满足美国的要求,大规模减少一些进口商品的关税,并正在做出努力,大规模消减对美盈余,或者大规模进口美国产品。

  那么,为了让老百姓多买、买得起美国产品,同时又不会对国产产业造成打击,国家会怎么做?

  当然只能继续刺激经济了。

  当然,这一条的可能性未必那么大。因为我之前早撰文说过,中美关系已发生实质性变化,东亚的地缘政治形势,对东方大国越发不利。在这种情况下,一旦鱼死网破(虽然这种可能性很小),中美的贸易大规模缩减,也是有可能的。这也是一种减少盈余的方式,哈哈。

  但那时,中国又必须在国内进一步刺激内需,进一步搞好经济。

  所以不管中美关系怎样,不管中美贸易盈余或赤字(对美国来说)怎样,我们都要进一步刺激经济。这是大方向,而刺激经济靠谁?靠一大堆官僚横行的三四线城市吗?

  还得靠一二线城市啊。

  除非,未来一段时间外部环境大幅恶劣,我国把短期重点放到军事上,这对房价肯定有不利影响。但长期来看这也是短期的,不会对房价产生长远影响。

五、土地财政问题,目前来看无法解决。

  全国做得好的只有一个城市:深圳,其他都不行。但深圳也依赖于房地产。那么好了,当2016年大规模卖地的收入用完了该怎么办?

  嗯,还有2017年呢。但是再用完呢?如果把很多土地低价卖给当地国有房地产企业,盖“公租房”,请问什么时候收回成本?目前来看收得回吗?

  因此,过一段时间地方政府缺钱是必然的。

  此时靠什么?制造业?高科技新兴行业?全国来看,个别城市的个别地区,可以做到,但整体一二线城市,根本做不到。

  那么,还得高价卖地吧。那么,房价……

六、回到经济学的朴素真理吧:供求决定价格!

  如果一二线城市在实质上限制土地供应,另一方面需求又很大,所谓的“公租房”的房租又高得出奇(不可能不高啊,成本放在那儿呢,国家建设也一样!),在带动房租上涨,那么,房价怎么走不是很显然的吗?

  以上六条理由结合起来,一二线城市房价怎么走,根本不用讨论。此文如果大家看了觉得好,广泛分享就行,就可以少一些摇摆、少一些口水战了。

锋芒:2018年房价怎么走?五张图已经说明了一切!


==附:任志强的演讲==

  下面是5月下旬任志强于温州房地产行业协会组织活动的发言实录,大部分内容实际上是几个月前他的一个内部演讲,最近几次的讲话在这里:

任志强再放大炮:越出政策的地方房价越涨,政策在变相鼓励炒房

任志强2018年1月3日和去年11月28日演讲全记录:太牛了!

任志强又说话了:中国房价没泡沫,房地产税短期也不会出台!

  但多看一遍也有好处,哈哈!

一、房地产未来还有二十年的红利期

  价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么?

  意味着,城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移,小城市人口往大城市迁移,弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。

  流动产生需求,需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化,城市分化。分化后,强的城市会一直需求叠加,弱的城市需求减退,直至衰亡。

  所以,中国未来的房价会一直涨,且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨,需求没了还怎么涨?如果涨也是通货膨胀的字面意思,例如20年后小县城工资都2万出头了,房价6万有何不可?

  但是,作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底,这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。

二、房产税出台:也就是他们吹吹吧

  今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问,记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税,这个副部长告诉他,中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂,没看过中国的税法,他不知道1951年的时候,1949年的时候我们是房产税是房产税,地税是地税,1951年的时候把房产税和地产税合并了,叫做房地产税,那个时候土地和国际一样是私有产权的。

  如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史,我想他一定是搞错了,这个副部长,如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了?因为公私合营以后没有私人房屋了,全都是公家的了。因此,房产税没人收了,没法收了,收谁的?收不了了,所以他就取消了。取消以后变成了什么?就变成了工商税,变成了城市维护事业税,附加税,土地使用金,土地出让使用税,耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种,都是属于房产这个范围之内。

  因为凡是收了房产税的,都不能收其这类的税,房产税你都收了,不就是改善环境吗?维护城市的,你还能收绿化税吗?类似的情况很多。现在的情况下,2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候,或者是我们房产税初期的时候就提出,要减去相应的税费。但是现在后头这句话都被人抹了,他们总想在不减现有税的情况下加税,这是不可能的,老百姓一定会造反。

  但是如果减了一些税,再征,能不能解决现在的土地财政问题?解决不了。不懂行的人以为,房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了,土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费,它是复利计算的。可是你要把它分成70年收,政府兜里一下子就没钱了,所以替代不了地方税。

  回答记者问的时候,他提出通过房产税来调紧税负公平问题,如果要现在收房产税,税负是极不公平的。

  第一,现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理,否则就是税上加税。

  第二,原有房屋的价格构成是不一样的,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金,我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是没有交土地出让金的房子,你能一并收税吗?你要一并收税的话,可能就会出现很多麻烦。

  我们还可以看到有的交了大市政费,基础设施费,什么什么一大堆,有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子,商品房改成了房改房,有的不是,是原来分配的住房改房。这里头的构成矛盾很多。最重要的是,我们的房改文件1997年23号文件,朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话,叫老人老办法,新人新办法。那今天你要统一收税,人家说了,文件上写着,我老板得老办法,你怎么能按新人新办法解决呢?所以统一实行这种房产税,几乎是不可能的。

  有人老问,房产税出台,房地产税出台了,也就是他们吹吹吧。

3、现在是买房的大好时机吗?

  我们看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。


  利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

  哪些地方的房子万万不能买?

  分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。

  买哪些地方的房子房价会涨?


  大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?很多人都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。

  所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二手房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。

4、扩大投资,加大商品房供应

  虽然房价上升,销售金额增长,但开发商的钱越来越少,其中重要的原因是大部分销售的钱都用来还债了。去年开发商的境外融资,达到388亿美元,今年一季度就高达196亿美元,主要是因为国内没机会,融资困难,开发商兜里的钱不够了。因此也就就没钱去扩大投资和买地,而如果开发商投资持续下降的话,对中国GDP会产生较大的影响,一季度GDP是6.8,未来下降的趋势可能会进一步增加,影响经济下行。

  在城市发展的过程中,重点城市的城市化率,增长速度是非常快的。很多城市为了吸引优秀人才,出台了很多补贴政策,西安吸引人才60万,武汉37万,长沙20多万,郑州也是30多万,总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快,一年你要增加30万人,你给他多少补贴,他也得有房子,没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

  改善市场需求强劲。第一,中国城镇化发展很慢,农村的居民住房问题没有解决,这一部分改善需求非常大。

  第二,老龄化。年轻人结婚生孩子是刚性需求,老年人是有房子,但是得改善。北京,上海大概70%的房子是没有电梯的,老人爬不动,要改善。

  第三点,全国大概90%以上的楼没有热水,70%以上的没有卫生间。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

  还有一个就是独居需求,到现在为止大概有7000多万独居,我们估计五年以后,达到2亿户,其中一部分是孤寡老人的独居,另外一部分是年轻人。

  另外很多一个群体就是企业的高级管理人员,他们的工作流动性,也有第二套改善房的需求。

  就我们国家目前的实际房屋总量来看,是严重不足的。

5、用市场化手段解决住房问题

  房子是住的,但不一定是产权人住的。租赁性住房就是告诉你不是产权人去住,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?所以租赁房一定不是产权人住。

  房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。


  目前住房库存量不断下降,一部分城市已经出现几万人购买一个盘的情况,摇号率低于1%,造成市场恐慌性远远超过房价上涨的压力,当媒体一再强调房子是用来住的,但是忽略其它功能,危险更甚。

  在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。

  但是我要加你一个空置税,空置税的概念就是让你的房屋或土地不形成浪费,炒房的概念就是它是空着,所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?德国就是这样,通过出租减税,补贴租户形式来达到目的。

  那么长租行不行?一定是租金大幅度提高,只能让有钱人去居住,真正的社会保障是保障贫困家庭的居住权利,而不是财产权利。

6、长效机制很难建立

  如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。

  他们的矛盾在哪?我们今年出台了一号文件,农民的土地承包再增加30年,很多人就欢呼,真好,农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁,因为你只给我30年,我是不能修长期的基础设施的,因为我修这些基础设施,可能要用40年、50年,你只给我30年,我怎么敢修呢?

  中国严格说起来是没有私有产权制的,因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人,但是你们都叫浮财,你们自己想想,你们能生根落地吗?过两年把你的房子收了,都是浮财。

  只有土地变成私有制的时候,我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度,这样才能最终解决问题。否则,如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决,我们很难建立一套长效机制,你仍然是城里人只解决城里的住房,然后农村人进住房的时候,你就左卡右卡,反正不让他进来,然后他的孩子也不能上学,也不能享受医疗保障等等。

  我们的十九大提出,要人类命运共同体,中国人首先得形成共同体,如果中国人连共同体都没有,你怎么能实现世界人的共同体?所以十九大已经提出了很多很多重要的,非常好的报告,但是问题在于哪呢?问题在于,我们的地方政策没有跟上十九大报告,造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候,大部分都适得其反。

7、温州发展的痛点和难点

  温州是最早开始炒房的地区之一,2011年从房价最高峰快速下幅,温州楼市最近又有所抬头,可能和棚户区(大拆大建)改造密切相关。

  温州大部分有钱人都外迁了,财富也被带走了,如果温州人把钱拿到其它城市去炒房,把财富再转移到温州建设,这样温州就会越来越好。

  但温州不像北京,北京的人口和财富是向内进入的,温州不具备让大量外地持有财富的人聚集发展的条件。

 

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股权投资知多少?
1
首先,什么是股权投资?

    

 广义的股权投资是从投资方式的角度出发,是指通过私募形式对私有企业,即非上市企业进行的权益性投资,在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制,即通过上市、并购或管理层回购等方式,出售持股获利。简单的讲,股权投资就是寻找优秀的高成长性的公司,注资其中,获得其一定比例的股份,推动公司发展、上市,此后通过转让股权获利。具体的股权投资分为几下几个阶段:

      每个阶段的成功率都大不相同:在种子期机构的成功率大概在5—10%。个人投资者的成功率就是千分之几了,天使阶段机构投资者有10—20%的成功率,VC的成功率大概是在20—30%的成功率,PE能做到50—70%。

2
其次,股权投资收益如何?

(我们通过对比来展现)

3
如何选择好的股权投资?

(用赛车的原理来为大家做解释)

1. 选好趋势(选了好的赛车场)

换句话说,我们要做好宏观分析,我们需要关注的是面,而不是点。顺势而为是我们做投资必须要遵守的第一定律。

2. 在顺势的基础上选好具体细分行业(选了好的跑道)

 行业每天都在变,要判断一个行业好不好,首先要分析这个行业的结构以及这个行业未来成长性怎么样。因为投资总是要投会成长的行业,不成长的都是失败的。

3. 在有价值的行业里选择最具成长性的公司(选了好的赛车)

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4. 选择好的“操盘手”(选了好的赛车手)

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2) 很好的管理水平:这个管理水平体现在“募投管退”的各个环节,尤其是管理水平和退出水平,这种能力直接影响到了所投企业的未来的变现能力。

3) 强大的资源整合能力:一个好的基金管理人,其实是需要具备很多资源的,比如,在所投企业需要解决一些紧急问题的时候,能够及时出手解决。

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6.有哪些好的投资方向?
  1. 物联网:人与人连接——互联网、软件、半导体、电子元件等

  2. 车联网:物与物连接——航空物流、汽车零部件、通信设备等

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