【举案说法】 突破惯性思维 维护当事人合法权益

王刚太阳每一天都是新的 2019-10-16 16:52:16
王刚太阳每一天都是新的

      我热爱新闻,没想过成为什么名家,但至少我爱的东西,至今我会背在,自己的肩膀上.



突破惯性思维 

维护当事人合法权益

——一起典型的返还原物纠纷案

办理经过


2009年8月29日,原告赵某某与杨某某签订了《商铺租赁合同》。合同约定:原告赵某某将其所有的926.28平方米的商铺出租给杨某某,期限为2009年9月1日至2019年8月31日;其中2009年9月1日至2014年8月31日期间的租金为50元∕㎡/月,2014年9月1日至2019年8月31日期间的租金由原告赵某某与杨某某在2014年8月31日前另行协商确定。

杨某某承租商铺后,擅自将商铺转租给董某,转租期限为2009年11月5日至2019年8月30日。董某租到商铺后,又将商铺分为三间分别再次转租给被告王某某、陶某某、马某某。至2014年9月,原告赵某某与杨某某就2014年9月1日至2019年8月31日的商铺租金难以达成一致,并发现了杨某某擅自转租商铺及商铺已实际由他人占有使用的情况。于是,原告赵某某来到甘肃金城律师事务所,找到李晓远与张明兴两位律师,希望律师能通过诉讼途径帮助他尽快收回商铺并索要到2014年9月1日至今的商铺租金。

 

分析案件诉讼思路

针对本案的实际情况及原告赵某某的诉求,律师做了如下分析:通常的诉讼思路是由赵某某作为原告,以杨某某擅自转租商铺直接起诉杨某某解除《商铺租赁合同》,待《商铺租赁合同》解除后,再行起诉商铺的实际占有使用人王某某、陶某某、马某某三人返还商铺。如果按照该思路诉讼,将会使案件诉讼时间过长,扩大原告损失。为此,律师先从了解案件基本事实入手,与第一承租人杨某某通了电话,了解到杨某某本人在天津,无法管理承租商铺。杨某某以短信的方式向律师发送了邮寄地址。

经过对案件全面认真分析,律师认为,解除《商铺租赁合同》是案件的关键点。据此,律师依据《合同法》第九十六条规定(当事人一方主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力),制定了如下诉讼思路:

先向杨某某邮寄送达《解除租赁合同通知书》,待《商铺租赁合同》解除后,商铺现有使用人王某某、陶某某、马某某占有商铺便不具有合法性。原告赵某某即可以侵权为由要求房屋现有使用人王某某、陶某某、马某某返还商铺。这样将会为原告赵某某节省大量的诉讼时间,减少诉讼成本。

2014年11月28日,经原告赵某某授权,律师为其起草《解除租赁合同通知书》,并通过EMS特快专递向杨某某寄送《解除租赁合同通知书》。12月1日确认杨某某收到《解除租赁合同通知书》后,律师查询并打印了快递签收回执单并保存,以作证据使用。

 

细致入微地做好调查取证

因为原告赵某某当时并不知晓商铺实际占有使用人王某某、陶某某、马某某三人的身份信息,律师为了保证被告主体适格,即起诉的被告就是实际占有使用商铺的人,分别到王某某的服装店、陶某某的火锅店、马某某的羊肉泡馍店实地调查走访获取相关信息,再到工商局调取工商档案进行信息核对,最终确定王某某和陶某某的详细信息。由于当时马某某羊肉泡馍店的工商营业执照正在办理中,难以锁定马某某的准确身份信息,律师便以加盟该店的名义,巧妙的获取了马某某的身份信息。

由于赵某某的第二项诉求是索要2014年9月1日至今的商铺租金,但起诉王某某、陶某某、马某某三人返还商铺不能主张租金,但可以主张商铺占有使用费,而占有使用费的标准又是参考同时段同地段的市场租金来确定的。律师为了确定同时段、同地段的市场租金专门对周边的商铺做了调查了解,走访了十多家房屋中介公司,还对赶集网、58同城网中的同时段、同地段商铺进行搜集,意外发现陶某某正在网站上拟将她所占有使用的商铺以每平米每月170元的价格转让,于是,律师又在第一时间对该网页做了公证,以保全证据。

在做了上述充分细致的工作后,赵某某委托律师起草了民事起诉状,并由律师代理向兰州市城关区人民法院起诉,法院于2014年12月5日立案受理。

 

体现诉讼律师价值

由于法院认定商铺占有使用费时往往需要评估,延迟开庭审理时间,为了不影响尽快收回商铺,律师在与赵某某充分沟通后,建议对诉请占有使用费的诉讼请求先撤诉,避免因为评估程序而延迟收回商铺时间,等商铺收回后再起诉商铺占有使用费。赵某某采纳了律师建议,大大缩短了收回商铺案件的审判时间。

有这样一句话:诉讼律师最大的价值在于法庭上的说服力。言下之意就是律师需要通过专业知识说服法官采纳自己的意见,从而获得胜诉,维护当事人合法权益。

因该案诉讼思路新颖,起诉后,一、二审的审理法官起初都难以认同律师观点,认为通常的诉讼思路是出租人将承租人、次承租人、再承租人列为被告,请求法院判令解除《商铺租赁合同》,返还商铺。为此,在庭审中律师发表了如下意见,充分阐释自己的观点:

一、原告赵某某已依法解除与案外人杨某某签订的《商铺租赁合同》。

《中华人民共和国合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告赵某某依据上述法律规定向案外人杨某某发出《解除租赁合同通知书》后,案外人杨某某未在法定期限内请求人民法院确认解除合同的效力。因此,原告赵某某与案外人杨某某签订的《商铺租赁合同》已依法解除。

二、被告王某某、陶某某、马某某占用原告赵某某商铺构成侵权,应当向原告赵某某腾交商铺。

被告王某某、陶某某、马某某占用原告商铺,基于其与案外人董某签订的房屋租赁合同;案外人董某向三被告转租原告商铺,基于其与案外人杨某某签订的房屋租赁合同;案外人杨某某向董某转租商铺,则基于其与原告签订的《商铺租赁合同》。

现原告赵某某已依法解除与案外人杨某某签订的《商铺租赁合同》,故案外人杨某某与案外人董某签订的房屋租赁合同、案外人董某与三被告分别签订的房屋租赁合同均不具有法律效力。案外人杨某某无权向案外人董某继续转租原告商铺,案外人董某也无权再向三被告分别继续转租原告商铺。显然,三被告占用原告商铺已无合法依据。据此,原告赵某某要求三被告腾交商铺的请求,符合法律规定。

后一、二审法院采纳了律师的上述代理意见,判决如下:本判决生效后二十日内由被告王某某、被告陶某某、被告马某某向原告赵某某腾交位于兰州市城关区雁滩乡新港城无号,丘地号D75002,面积926.28平方米,(A区1-1-0004)的房屋。案件从一审到二审结束,仅仅用了六个多月的时间。

 

执行灵活、细致、负责、有始有终

二审判决生效后,被告王某某、陶某某、马某某并未按期履行法院生效判决,还私下联合欲共同拒绝返还商铺,律师又代理赵某某及时向兰州市城关区人民法院申请执行,要求向原告赵某某腾交房屋。

执行中,律师先是对三个被执行人的实际情况做了分析之后,采取各个击破、分步执行的计划。首先,王某某与董某的房屋租赁合同即将到期,于是先将王某某占有的房屋先行收回。其次,陶某某与董某签订的房屋租赁合同相对比较规范,律师先是告知其拒不履行法院生效判决的法律后果,同时建议她聘请律师通过另诉董某的方式进行维权,由于陶某某所占面积达到700多平方米,也给了她一定的搬离时间,几经协商之后,又顺利地将陶某某占有的部分收回。最后剩下的是马某某占有的部分,由于马某某文化程度低、法律意识差,在法院的多次劝诫和警告下拒不履行,最终决定采取强制腾房措施。

在强制腾房前,律师先是联系了搬家公司和库房,确定在执行当天搬家公司要派出5辆车15人协助搬运物品,并将物品搬运到指定库房予以保存。2016年1月14日执行当天早晨,律师先是早早地对马某某羊肉泡馍店的现场情况、人员情况作了了解,及时与执行法官沟通,以便执行法官安排部署。9点30分左右,兰州市城关区人民法院执行局法官到达执行现场,执行工作顺利进行,在将店内的桌椅板凳搬离后,律师在与执行法官沟通后为防止被执行人返回继续侵占商铺,当即联系了拆除后厨设备的工人、燃气公司工作人员等,对马某某羊肉泡馍店内的所有设施设备全部搬离。下午三点半,执行工作结束,商铺被顺利收回。下午四点,律师就将商铺交给了原告赵某某。

后来,马某某在从库房拉运被搬离的物品时,律师也到库房进行了协助,做到了有始有终。马某某一方也很感谢律师。


【记者手记】


维护当事人的合法权益,是律师职业永恒不变的主题。落到实处,就是要求律师在法律允许的范围内,以良好的职业操守和过硬的业务能力最大限度地维护当事人的合法权益。律师在代理每一个案件时,不能运用惯性思维办案,应在全面、客观掌握案件事实的基础上,围绕当事人的具体诉求,依据法律规定分析法律关系,凭借办案经验找出妨碍当事人行使合法权利的症结,从而制定出最佳的诉讼方案,有效维护当事人的合法权益,体现律师在诉讼案件中应有的价值。

    当事人的诉讼目的是要解决实际问题,律师不能因为诉讼而诉讼,律师的工作不能只是坐在法庭上夸夸其谈,相反,律师营销的是信任,信任不仅是对律师专业的认可,更是对律师工作是否做到严谨、细致、认真、负责的认可。



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小编:龚利芳