反向操作?听听高端别墅业主怎么说

地产营销人 2020-03-29 10:16:51

最近舆论对于明年楼市的走势预判明显多起来,有的认为明年会比今年好,有的则悲观看淡,大部分则是维持中性谨慎的观点。

北京是一个相对特殊的市场,高压政策的重地,相信不会轻举妄动,明年也不会掀起什么风浪,我们应该学会平静中接受楼市的暗变。

不过『地产营销人』的朋友圈倒是一个观察真实局部市场的好窗口。连续几日来,多个别墅项目爆出独栋成交过亿的消息,都是操盘手在朋友圈发布的。

别墅市场稳健且销售向好,有目共睹,『地产营销人』也发文做过分析,但过亿产品在这个时点表现如此出众确实也着实令人意外。

有知名操盘手这样在朋友圈评论:淡季高端项目往往有独立行情,背后的原因是什么?业主有独立思考的能力,更有反向操作的勇气

看来结构性的市场机会在于结构性的客户群体,只有了解高端客户看来才能解开这一谜团。

于是,在一个偶然的场合,有了一段『地产营销人』与别墅业主的对谈,不妨摘录重点与各位分享。

『地产营销人』:为什么选择现在出手?

别墅业主:主要是家庭需要,想换个大些的房子,没太关注楼市行情,关键看有没有合适的项目。

『地产营销人』:现在您有几套房?

别墅业主:之前就两套,一套在东四环的公寓,一套是五环附近的叠拼。家中有两个孩子,两个保姆,再加上我们夫妻,整体上感觉还是小了点,院子还不到50平米。

『地产营销人』:没有购房资格问题吗?

别墅业主:有,本来打算卖掉一套,但确实周期太长,后来听朋友建议把公寓转到公司名下,就腾出了资格。

『地产营销人』:二套首付要八成呢

资金不是问题,一次性付也可以,但能贷就贷点,毕竟贷款成本很合适。

『地产营销人』:这次换大别墅,对产品有什么要求?

别墅业主:最好是独栋,使用面积不能少于700平米;花园要大,不能少于600平米;另外地下不希望面积太大,毕竟使用率不高;小区也不要太密。其实看了一圈能达到这个条件的楼盘不多。

『地产营销人』:最初对位置的考虑呢?

别墅业主:还是希望在北京的东北方位或者北部,毕竟生活圈子在这儿,而且这边别墅也比较多,有氛围。

『地产营销人』:有没有对其他方面的要求?

别墅业主:对物业有要求,这么多年一直对物业不满意,希望能选一个物业好的社区,宁可物业费高一点也值。

『地产营销人』:对升值有期待吗?

别墅业主:我看北京的房子也跌不到哪儿去,别墅也不图它大涨,不太关注这个问题,这套房打算自己住,一段时间之内不会考虑卖。主要是这次看房比前两年感觉选择余地小了,再不买可能以后更挑不出来了。

一段平实的对话,反馈出丰富的信息。

高端别墅项目卖得好,与客户掌控的资源和对市场的看法有很大关系。

1、高端客户不差钱,对限贷政策的影响不敏感,同时他又有合法解决资格的途径,因此在成交上障碍性因素不多。

2、在出手时机上,高端客户往往看中自身家庭需要,对楼市的起伏表示出淡定的心态,面对理想中想要的产品还具有一定的紧迫感。

3、几条对房子的要求,显示出客户对品质的苛刻。体现在独栋形制,花园面积,功能取舍,社区密度以及物业服务,能满足上述条件的项目以『地产营销人』对于市场的了解,基本只能在开发过几年的老项目新品中选择,属于完全存量的消化。

由此,我们看到所谓的“反向操作”并不是客户有意识的行为,而是真实的终极居住需求外溢,特殊的客户属性,以及高端别墅产品库存告急的市场倒逼,是共同造就的结果。

见微知著,但凡逆势热销的高端别墅项目基本都符合以上特征。

以近期爆卖的金科天玺为例,该项目自8月对外亮相以来,月均到访客户达3000余组。截止到11月12日,金科天玺首次开盘业绩冲至16.8亿,震惊业内。

金科天玺位于北中轴别墅区。其项目所在位置北望蟒山国家森林公园、大羊山森林公园,周边温榆河及其上游的5条支流环绕穿流而过,位居中轴地脉之上。

金科天玺是北京罕见拥有499棵原生树群的别墅项目,葫芦河和蔺沟河在金科天玺汇聚,呈蜿蜒环抱之势,拥有藏风聚气之上佳风水格局。

另外,此地丰富的温泉资源,自明清两代以来,便是皇家温泉行宫所在。文化底蕴兼具自然特质,让金科天玺具备了涵养家族的传世大宅属性。

经过10多年的发展,项目周边生活配套已非常完善。购物半小时生活圈涵盖四大商圈、五大商场、数十家学校、三大医疗机构以及四大高尔夫球场和两大马术俱乐部。

金科天玺规划总占地7.1万平米,总建筑面积5.3万平米,园区总户数仅130户,容积率仅为0.72。如此低密且完全没有任何配建的纯别墅项目,正是一众高端客户寻找的置业标的。

在园区规划上,金科天玺是北中轴别墅区中仅有的人车分流的项目。这种设计既增加了地面的绿化和景观面积,又保证了业主行走的安全,减少了灯光和噪音对住户的影响。

在建筑上,金科天玺为全石材立面的纯法式别墅风格,世界顶级的葡萄牙米黄大理石和德国的莱姆石铺满建筑通体,虽然建造成本极高,但保证了外观品质,呈现出庄严持重且历久弥新的效果。

在产品上,金科天玺包括有大独栋、小独栋和联排等多种类型,使用面积从550平米到1200平米不等,皆空间奢阔,功能合理。

所有别墅户型面宽达到8.4—23米,层高3.3—4.5米。其面宽和层高参数,远超同类项目。另外,前后南北花园面积从200—1200平米不等,宽阔方正,使用高效,为北京市场所少见。

最值得一提的是,金科天玺也许是北京最后一个温泉入户的项目,业主在家中就可享受小汤山皇家温泉带来的体验。

项目在户型设计上只有地下一层,减免了不必要的地下空间浪费,且独栋和部分联排产品规划有室内私家泳池,达到了近亿级别墅才有的顶级配置。

主流别墅区板块,上风上水的环境,法式纯别墅产品,高配且实用的功能,正是打动终极置业客群的关键所在。

金科天玺在史上最严厉调控之年,楼市迅速降温周期中,斩获如此业绩,确非偶然。

『地产营销人』大胆预测2018将是别墅之年,高端别墅的表现尤其值得期待,如果网签届时能如实体现,史上最多亿级别墅成交会创造新的历史!

推荐阅读:

想不到的2018:楼市小年与平层大年!

1—11月北京楼市成交排名

上周北京楼市成交排名