这几天地产圈刮起了一股收购风：融创收购乐视、融创收购万达核心资产，万科收购普洛斯。收购的背后，是资产游戏的操作，你看懂了商业大佬们是如何把玩资产的吗？今天，我们就重点分析下最近频频发力的万科，为什么要收购普洛斯？
7月16日，万科发布公告，宣布组团收购亚洲最大的物流地产商---普洛斯。目标收购价格为3.38一股，以此计算，总收购估价约为160亿新元（约790亿元人民币）。普洛斯是何方大鳄？
是毫无争议的全球物流地产霸主，由于布局早、经营管理专业，早已在各个城市形成重资产壁垒，占据了全国物流地产的绝大部分市场，处于垄断地位。
根据普洛斯中国官网数据，截至2017年3月31日，普洛斯在中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市，拥有并管理约5492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的物流网络。其中在中国的园区数量达到252个，入驻城市38个，物业总面积2870万平方米，完工物业为1750万平方米。
数据来自仲量联行
普洛斯进军的绝大多数都是一二线城市
在普洛斯的组团持股比例方面，万科集团占股21.4%，普洛斯管理层占股21.2%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%。表面上看，万科的持股率并没有多少优势，但是从业务构成来看，真正在做物流地产生意的只有万科和普洛斯管理层。
万科在2014年借签约河北廊坊项目，正式进军物流地产，物流地产生意成为万科城市配套服务商战略的重大布局之一。此次借势实力雄厚的物流地产老大普洛斯，尽管并没有绝对的管理权限，但此项收购仍然有重大收益。
另外不得不提的是，普洛斯除了开发和运营部门，旗下还有全行业第一的基金管理业务。这样开发部门建成物流项目后出售给基金，可以快速完成项目退出和回款——万科参股这样的公司，自身的房地产金融化也可以快速发展起来。
物流和商业地产都是以包租公模式为主，但为何重资产是普洛斯的壁垒，却成为万科的负累呢？这是因为物流地产有着很明显的马太效应。具体缘由有三：
马太效应（Matthew Effect），指强者愈强、弱者愈弱的现象，与“平衡之道”相悖，与“二八定则”有相类之处。
中国各城市出让工业仓储用地都有定额指标，每年出让的地块寥寥可数，而且工业仓储用地对于政府来说不赚钱，远不如住宅或商业用地。所以经常可以看到政府缩减工业用地指标的新闻，比如2017年4月媒体报道深圳布吉核心地区7块工业、仓储用地调整为商住地，预示着重点城市的仓储用地将持续收缩。
随着中国电商的进一步发展，市场份额增大，对重点城市的仓储物流需求进一步加大。
物流仓储客户是B2B模式（即Business To Business，是企业与企业之间通过互联网进行产品、服务及信息的交换），而商业地产的客户则是B2C（Business-to-Customer，中文为"商对客"，也就是通常说的直接面向消费者销售产品和服务商业零售模式）可以被分流的。很明显，有限的第三方物流和直营品牌客户更容易被合同垄断。
随着供应的减少，需求的增多，普洛斯在早些年占下的土地资源将愈加珍贵，其物业公允价值、租金收益也将增长，在物流界老大的地位愈加难以撼动，而这多得益于重资产的傍身。
而对于万达所擅长的商业地产来说，购物中心所需的土地是稳定供应的，甚至已经造成商业过剩的局面。而且随着商业地产租金（坪效）难增长、负增长，会严重反噬投资收益。所以从这方面看，万达转向轻资产，不赚钱的文旅业务自然就成了负累。
摆脱了股权之争的万科，正式步入爆发期。除去城市配套服务商的战略影响，万科能够频频的大手笔，相信与郁亮的理性密不可分。万科正在郁亮的带领下，突破曾经王石因情怀为万科所设的各种限制，如不做商业，不多元化，不拿地王.....期望，在郁亮的带领下，万科未来的路越走越远。
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部分内容来源于地产八卦女
