上周四4月12日，北京万科的翡翠书院项目成了行业内关注的焦点，大家都说，能够看出租赁住房的发展方向。是这样吗？
这是房地产行业第二次聚焦这个项目。第一次是2016年12月，万科刚拿下这个地块，这是全国第一个全部自持70年的居住商业用地。那个时候，还没有专门用于租赁住房的用地推出，所以，行业关注万科拿这块地到底想干什么。
《老陶聊买房》节目在去年6月刚开播的第一期，就提到了这个项目。那个时候，还没有项目名字，说的是海淀地块，说万科想和小米一起合作，为小米公司的员工定身打造户型，单价在五万多一点，当时周边的房价是八万左右，买了之后可以住70年，但是没有产权。
貌似很便宜，但是小米员工不买账，就因为没有产权。节目里面也分析过，没有产权就不能交易，就会错失未来房产升值的回报，这个机会成本太高了。
这第二次关注是为什么呢？项目面向海淀的高新科技人才，为他们提供长期租赁住房，最长租期不超过十年。无论是全部自持的居住用地，还是租赁住房的用地，这个项目都是第一个落地的，关注它是因为大家都说，能够看出租赁住房的发展方向。
那么，到底能不能看出租赁住房的发展方向呢？
从网上的公开报道看，能！而且报道首先顶着一个大帽子，房子是用来住的不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
，你要是说，万科的这个项目不是代表租赁住房的发展方向，。那么我估计，网上的报道是万科发出的通稿，多家媒体内容是一样的。
我觉得，这个翡翠书院项目能不能成为租赁住房的一个方向，还真不好说。我有三点想法：
？报道中引用的两点没问题，房住不炒、多渠道供应。不过，，这个文件是具体指导租赁市场的最高指示。
之前在节目当中也多次说过，文件里面明确指出，租赁住房针对的主要对象，是进入城市、不具有购房资格与购房能力的，是要满足这些人的居住需求。
那么我们看翡翠书院，户型主要是两种：90平米的三房、180平米的复式四房，全部精装。90平米的月租金在1.5—1.8万，180平米的月租金在3—4万，要求一次性支付10年的租金。
无论是户型的面积，还是租金的水平，都看不出是针对不具有购房资格与购房能力的、刚进入城市的人，所以有没有推广价值还真的有待商榷。
我觉得，真的是要为租赁住房找方向，应该对面积、租金、租房资格等等有所限制，否则做这个项目，要么无利可图，要么和当年的经济适用房一样，成为某些阶层钻空子、牟利的渠道。
万科在预售的基础上，发明了一个新词——预租，一下子收取10年的租金。万科说，这样可以让房租稳定。之前，租房市场经常出现房东动不动涨租金的做法，这对租客不利，那么万科这么做，可以避免这种情况的发生。
对这个说法，我仔细算了个帐——
目前市场主流是按年交房租，万科让租客一次10年的房租。万科用拿着10年的房租去理财，按8%的年收益，10年就可达到原金额的2.16倍，相当于10年当中，平均每年上涨了21.6%的租金，如果年收益达到10%，相当于10年平均每年上涨了26%的租金。
我查了一下，北京房租近几年年均涨幅是多少呢？不到8%。那么，这能说是10年保持了房租的稳定吗？那你不要说8%、10%的收益达不到，你达不到，机构是可以的。某保险公司有个产品，投4000万20年，第10年本金返还，第20年返还8000万的收益。那么投保人投这20年，一共可收回1.2亿，3倍。
表面上看，20年拿回了两倍，是按照每年10%的平均收益，那么实际上，保险公司算的就是复利，如果按10%的年收益，第10年就达到了1.04亿，返回本金后，还有6000多万，这6000多万再投10年，收益差不多是1.6亿，那么返8000万还有8000万。
其实，万科算的就是这个账，更何况还是预租，房子还没交付就收了10年的房租，虽然这个和卖房子的资金回流没法比，但是，与政府发展租赁住房的初衷应该是不吻合的。
其实，回到项目开始说的，万科这个项目原本想与小米合作的时候，是想一下子出售70年使用权，后来被政府叫停，并且规定，只能出租而且不超过10年。真正地让房租稳定，应该是签10年的租约，约定租金10年中一年一交。
接着说这个10年，会成为租赁市场的主流吗？
对于租赁市场，我曾看过有专家提建议，说这部分人群收入相对较低，没有储蓄，租金最好是按月付。也就是说，租赁住房的方向，在一年一付的基础上，一次性支付租金的周期应该是越来越短，而不是一下子到10年。
我同意这个建议，而且建行现在做的10年的房租贷款，走的其实也是让租户按月去交房租这个方向。那么从这点看，翡翠书院的做法也不应该成为租赁住房发展的方向。
所以，对于万科的这个做法，说它是方向太过了，只能说是一个试水，好的、不好的都做个试验。
