撰文=徐三刀
2017年已经结束，西安房地产进入新的一年！
限购启动、西安托管、地王再现、四环线、西成高铁，一个又一个新词跳入我们的视线。
疑虑、惶恐、怀疑、互怼、追涨，又一个接一个涌上我们的心头。
嘴上一言不发，心里兵荒马乱。
一系列复杂的情绪交织在一起，构成了我们对于西安房地产的迷乱体验全景图。
我们经历了一个跌宕起伏的2016，还有惊心动魄的2017，接下来2018我们会遭遇什么？
NO.1∣限购
2017年1月1日，西安市住房政策实行限购，为稳定市场，打击哄抬楼价，逐渐收缩政策窗口。
之后，随即4.18政策、6.28政策、9.13政策、物价局备案等相继来袭。通过户籍限制、贷款限制、套数限制，外加震慑房企、中介机构违规销售，严格执行购房政策，确保购房资格真实性，对弄虚作假严惩不贷。
但现在来看，在一片涨势之下，限购政策反而成为了人才引进的重要渠道。追涨杀跌，是一贯投资者的心态，越是涨势旺，越是愿意支援大西安建设。
2017年，那些最遭人眼红的人是谁？就是那些提前杀入楼市，赶上行情的人们。
你完全想不到卖馄炖的、跑市场的、刚入行的等等，那些你最看不上的一群人，摇身一变都成了成功人士。
但你在奔赴成功的路上，却错失先机，眼睁睁看着沣东从四五千变成八九千，浐灞从六七千破万。
所以，扩大版的调控来了，打击预期的限售也来了，那些坐等房价下挫的人们，又等到了什么？除了购买力越来越弱，房子越变越小，地段越来越远之外，还有什么？
限购，真是一场激情饱满的“演员的诞生”。
NO.2∣西咸
西咸终于确定了归属，结束了摇摆的姿态，被西安收入囊中！
2017年1月22日，陕西省委省政府明确西咸新区作为省委派出机构，由西安市委、市政府全权托管，除了履行国家级新区开发建设职能之外，全面管辖西安市和咸阳市行政和社会管理职能，所有过去阻碍西咸发展的因素，一律让路。
所谓“托管”，就是政经权利一手抓，这应该是“西咸一体化”推进15年来最大的一次突破！
这一次明确“托管”就给西咸楼市吃“定风丸”，从此咸阳无需再向北塬发展，西高新也不需要向南收缩，被西咸链接后，都往西咸腹地拉扯。于是，西安政府充分显示了省会城市行政手腕，大量的产业规划落地，企业总部签约，不断刷新西咸媒体曝光量。
西安第一次将配套拉进了沣东新城，也让西咸全部户籍改称谓......
2017年西安楼市三大热点之一，就有西咸新区沣东新城！世纪大道板块从均价6千/㎡，一跃飞涨到9千-1万/㎡；昆明池板块，也从5千/㎡，一跃飞涨到9千/㎡；连阿房宫附近也出现了1.2万/㎡的房价。
而媒体的热炒，也刺激了一系列重大工程项目的动工和落地，购房者涌向西咸新区，使沣东成为2017年西安三大热点区域之一！
NO.3∣中轴
2017年3月，上，媒体报导一张图片，引起了许多人的好奇。
在这张图片上，西安市委书记王永康向国家高层介绍了一张地图，高层则一只手举着地图，另一只手指着地图上的信息询问着什么。
这张标注着三条不同颜色的纵轴地图，就是《大西安空间格局规划图》，用媒体的话来说，这张图的三条轴线标志着西安未来五十年的发展方向。
从规划图上，南北方向上有三个纵轴，从东到西分别是：以曲江新区、领事馆区、欧亚经济论坛会址、半坡遗址、体育中心、丝路会展中心为核心的“国际文化交流轴”；以西安钟楼南北为方向的“古都文化传承轴”，其中包括大地原点、汉阳陵、大学城、常宁科教区等；以沣河、渭河交汇处为原点的“科技创新引领轴”，其中包括沣东科技统筹区、昆明池、高新区等。
三条中轴线在一定程度上继承西安平面布图，但在产业落位上又有新的突破，特别是“国际文化交流轴”、“科技创新引领轴”贯穿各大开发区。
这些年“五区一港两基地”不断蓄力，但也是通过二十多年孕育，才逐渐培养起了当下的城市组团轮廓线......
从规划图上来看，每一个都是美艳不可方物，但每一个新区都是配套匮乏、教育贫瘠，某些区域一次出门让你体验完所有交通工具“小黄车+地铁+公交车+步行”。
买房买未来，这个思路没有错，但如果是迷信规划预期，最终只能在困惑中崩溃。
但我们还是要提醒，对于刚需客户来说，在交房住进去之前，能够拥有的条件才叫配套，赌未来十年、二十年发展，那跟楼市关系太渺茫！
NO.4∣户籍
曾经进入西安全靠关系，一个户口大致三五万，否则别进。
对于一个单核新城，又是省会独大，人口有明显外溢现象的城市，西安执行了“紧守户籍”的政策，连续十年，西安的户籍政策如同楼市一样没有任何起色。
人们纷纷质疑，为什么社保交了五年还是不能落户，买了房子落不了户，90平米落户政策是否被骗？3月1日西安出台“史上最宽松户籍政策”。
截止11月30日，户籍新政落地9个月，西安共迁入18.6万人，同比增408.9%，其中学历落户人数近10万，具体合计为98724人，占户籍新政落户总人数的80.64%。这一系列的数据说明，西安对人才有着强劲“西引力”。
9个月的落户政策效果竟然是过去4年总和！十年以来，西安首次人口流入翻倍增长，这一逆转现象也被戏谑的称为“房价效应”。
不可否认，这样的落户政策确实在一定程度上刺激了客户购房积极性。而就地解决的落户办理方式，也为客户购买升温。过去一拖几个月的办事效率，在行政效率改革和最多跑一次的要求之下，变得有条不紊。
通过政策严打，随机抽查，房企给购房者提出的第一条件：你是西安户口不，没有买不了！
NO.5∣人才
2017年5月，西安市委向全国喊出了“五年留住百万大学生”的口号。
继重庆、合肥、长沙、成都之后，西安终于加入了抢人大军！
之后，西安市展开了进校宣讲工作，并发布了公租房、廉租房最低价格。简单来说，全国大学生2.89元/平米/月可租住西安。
过去一直桎梏西安发展的最大矛盾是什么？造就人才，却留不住人才!每年三四十万大学生毕业，却甚少选择留在西安，最终西安高校林立，却变成了黄埔军校。尽管房子便宜到一塌糊涂，比甘肃地级市还要便宜，但教育差、就业差、保障差，就是留不住。
明面上，西安拥有众多令人艳羡的211/985高校，动辄百万学子，貌似具有极大创造力；暗地里，没有人才已经成为了西安发展的最大瓶颈，如何梳理好“人才、产业、城市”之间的三角关系，成为当务之急。
当代社会人口红利渐消，如果还不能把握住人才流向，不能借助人才带来的创新致富，西安就还是“长安县”。就算卖地能致富，那只是付钱的暴发户，永远也别想迈向国际化。
而西安是针对大学生户口放松，就地办理，解万人之难，使得西安进入了抢房大军。
当然，也有人说，这么多人进西安不是变相涨房价么？这句话应该反过来问，过去进西安的人口如此之少，你买房了吗？
西安城市的目标，就是卖几亩地？它是要做国家型中心城市，它的目标是星辰和大海，眼界要放高！
NO.6∣四环
西安长期名列十大“堵城”之一，虽然偏居西北，却比北京、上海更加拥堵，“大交通”环线相对滞后。
应该说，西安的城市二环、三环交通承载力严重不足，而早期规划的前瞻性也欠考虑，致使缺高架、窄面宽、多井盖、多红灯等等，把两条城市快速干道，変成了“葫芦串”。
而城市二环线是老城区聚集区，早期军工城、电工城、化工城、仓储区等等都围绕着二环，因此，二环内规划失序，导致高密度、高容积城市现实，人口密度达到了2.5-3.5/㎡。
三环线作为品牌房企重点开发的环线，大量社区沉淀、经济总量较高，导致三环也是堵成一片。而过去的“关中环线”，也没有承担起关中经济圈辐射、旅游资源贯穿的目的，成为了一个“鸡肋”。
为此，西安外环高速公路诞生，路基宽34.5米，双向六车道，连通七条高速，链接13条辐射线，全长270公里，时速120KM/小时。
大西安“四环”的启动，给西咸新区、咸阳、礼泉、三原、阎良等城市都带来了“机会点”。同时也成为撬动楼市的一个支点。除了城南板块，所有绕城之外的项目，都打起了“四环”的文章。
媒体也在纷纷炒作，西安四环时代，三环内9字楼盘错过再难有！西安房价调整在即，都是“四环”惹的祸？
NO.7∣501塔
2017年，西安陷入了一场超高层攀比大赛！
先是锦业路350米的国瑞中心迈向封顶，又是木塔寨万达one突破420米原有规划，接着将高度刷新至500米，但绿地集团一怒“盖顶”，宣布最新超高层501米，新项目位于沣东新城！
沣东新城是西咸托管之中楼市发轫的重点新城！
而按照民间所谓的沣东“两带七板块”规划，有三大热点区域值得关注，西咸管委会板块、昆明池板块、中央商务区板块。
2月27日，陕西省政府和绿地集团签署战略合作协议，筹划在陕西进行千亿投资。根据协议，绿地将在陕西省规划千亿级新投资。双方将在区域综合开发、基础设施建设、金融、消费、混合所有制改革等五大领域加强合作，助力陕西省加快大西安建设，实现追赶超越发展。
绿地集团的501米西北第一超高层，就在中央商务区板块，被称之为“七彩琉璃塔”。
围绕着超高层，绿地将会打造中央商务区核心圈，再加上酒店、商业、会展、住宅等一系列配套，是继锦业路之后，绿地再起的另一座新城。
NO.8∣地王
今年最叵测的就是土地市场，尤其是地王！
因为，你根本想不到地王竟然诞生在三环以外、绕城高速之外！如此爆冷门的土地位置，竟然接二连三的出现超6千的楼板价，实在令人难以想象。
最典型的地王莫过于荣德（雁鸣湖）、碧桂园（昆明池、世园会）。
受到土地拍卖方式转变的影响，现房销售+自持商业+教育配套费，楼板价粗略估计破七千一平米！
应该说，在基准价相对模糊的环境之下，这样的拍卖价格，在一定程度上坚定了房企、购房者、投资者的信心，而随着“地王”诞生，环“地王”板块也有了新的价格杠杆，妥妥的涨起来了。
如果土地全部放开拍，说不定能挤出来多少“地王”。追涨杀跌，这些高地价板块，也成为了购房者的风向标。
但可怕的“尴尬”也在这里，虽然地王代表着土地价值的提升，但一些地王周边的项目，在规划、定位、产品、服务等方面并没有任何提升，与地王差距颇大。这种项目也在搭车疯涨，客户能接受吗？
追求单位利润，成为“地王”房企破局的唯一办法，但有人已经开始在媒体上喊：面粉贵过面包，这还正常吗？
NO.9∣华侨城
2017年6月19日，华侨城集团与西安市政府签署了一份2380亿元规模的全面战略合作协议。
楼市欢呼，段“市长”带着华侨城回来了！
这一次华侨城投资力度之大，清空此前在陕投资所有历史，从西咸到未央、碑林、莲湖，再到曲江等多个区域，产业也涵盖地产、文旅、产业、餐饮等等。其中，投资670亿元在西咸新区沣东新城打造的项目及投资500亿元在曲江新区打造的项目，成为此次签约的亮点。
据介绍，该项目将由华侨城和沣东新城各指定下属单位成立合资公司，共同开发运营。合资公司注册资金为50亿元，其中华侨城西部投资有限公司持股65%，西安沣东发展集团有限公司占比35%。
合资公司将把重心放在9个项目上，分别是欢乐谷都市旅游度假区项目、镐京国家大遗址保护项目、斗门历史文化名镇项目、沣河诗经里文旅小镇项目、丝路国际会议中心项目、春风十里田园综合体项目、七夕花海公园项目、国际低碳城项目及369米超高层项目等。
应该说，此次华侨城虽然涉足文旅较多，但从目前来看，还是极大的助力了西安楼市发展。尤其是华侨城欢乐谷项目的IP带动作用，更成为众多房企参考区域价值的依据。
正是因为华侨城的品牌背书，使得昆明池、曲江二期某些楼盘涨价理直气壮，毫不含糊。
NO.10∣高铁
12月6日，西成高铁开通之前，围绕着高铁价值，楼市又是一次全新增温。
西安“米字型”高铁路网的形成，已经被炒上天，貌似米字型路网的形成，就能标志着赶超郑州。
但事实真的如此吗？正如熊彼得所说，任何一个新生物种，对于经济的冲击都绝非有利无弊。郑州、青岛、成都等城市围绕高铁，所酝酿的经济内生动力，已经成为高铁对区域内经济格局进行改写的经典案例。但也要警惕，“老三线”企业借助高铁回流，经济短期内被掏空的危险，譬如宝鸡。
2017年1月5日，市委班子提出新要求，要按照国际化的标准，进一步提高站位，打造好国际化大都市中心城区。未央区构建国际化中心城区“一区双中心”的新格局中，发挥高铁“蝴蝶效应”，打造“高铁新城”。
半年来，“高铁新城”，这个日益成为人们讨论关注的热词，折射出大家对这片规划建设中的“新城”的好奇、期待。这片北至渭河、东至西铜高速、南至北三环、西至机场高速，规划面积19.4平方公里的区域，究竟会孕育出怎样的景致，创造出怎样不同的精彩？
以西安北站为核心，通过高速铁路、地铁、市政路网、长途客运枢纽、公交枢纽、出租车场、大型复合式公共停车场等各种交通设施的无缝对接，实现高铁新城地区各类交通方式的“零换乘”。
西成高铁开通，大家弹冠相庆，四个小时内横跨成都、西安，是否意味着西安迎来了新机遇？
总 结
2017年的西安楼市，真是一场惊心动魄，又暗潮涌动的市场。
所谓十大关键词，可能大家能数出一摞，五十个关键词都有。
越是如此波澜壮阔，跌宕起伏，越是说明了楼市的活力，仿佛在一场红利大潮之中，我们能够抓住的东西太少。
作为普通人，我们看着在大浪里淘沙的冒险者，能够撕扯出一块鱼翅，芳香扑鼻。但对于我们一个普通购房者而言，实在太具有风险了。
但如果不甘心冒风险，接下来的十年、二十年，我们又将遭遇什么风险？
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