裂屏再读!2017年西安楼市十大热词!

徐三刀评楼市 2019-06-11 14:47:47

撰文=徐三刀

2017年已经结束,西安房地产进入新的一年!

 

限购启动、西安托管、地王再现、四环线、西成高铁,一个又一个新词跳入我们的视线。

 

疑虑、惶恐、怀疑、互怼、追涨,又一个接一个涌上我们的心头。

 

嘴上一言不发,心里兵荒马乱。

 

一系列复杂的情绪交织在一起,构成了我们对于西安房地产的迷乱体验全景图。

 

我们经历了一个跌宕起伏的2016,还有惊心动魄的2017,接下来2018我们会遭遇什么?

 

NO.1∣限购

2017年1月1日,西安市住房政策实行限购,为稳定市场,打击哄抬楼价,逐渐收缩政策窗口。

 

之后,随即4.18政策、6.28政策、9.13政策、物价局备案等相继来袭。通过户籍限制、贷款限制、套数限制,外加震慑房企、中介机构违规销售,严格执行购房政策,确保购房资格真实性,对弄虚作假严惩不贷。

 

但现在来看,在一片涨势之下,限购政策反而成为了人才引进的重要渠道。追涨杀跌,是一贯投资者的心态,越是涨势旺,越是愿意支援大西安建设。

 

2017年,那些最遭人眼红的人是谁?就是那些提前杀入楼市,赶上行情的人们。

 

你完全想不到卖馄炖的、跑市场的、刚入行的等等,那些你最看不上的一群人,摇身一变都成了成功人士。

 

但你在奔赴成功的路上,却错失先机,眼睁睁看着沣东从四五千变成八九千,浐灞从六七千破万。

 

所以,扩大版的调控来了,打击预期的限售也来了,那些坐等房价下挫的人们,又等到了什么?除了购买力越来越弱,房子越变越小,地段越来越远之外,还有什么?

 

限购,真是一场激情饱满的“演员的诞生”。

 

NO.2∣西咸

西咸终于确定了归属,结束了摇摆的姿态,被西安收入囊中!

 

2017年1月22日,陕西省委省政府明确西咸新区作为省委派出机构,由西安市委、市政府全权托管,除了履行国家级新区开发建设职能之外,全面管辖西安市和咸阳市行政和社会管理职能,所有过去阻碍西咸发展的因素,一律让路。

 

所谓“托管”,就是政经权利一手抓,这应该是“西咸一体化”推进15年来最大的一次突破!

 

这一次明确“托管”就给西咸楼市吃“定风丸”,从此咸阳无需再向北塬发展,西高新也不需要向南收缩,被西咸链接后,都往西咸腹地拉扯。于是,西安政府充分显示了省会城市行政手腕,大量的产业规划落地,企业总部签约,不断刷新西咸媒体曝光量。

 

西安第一次将配套拉进了沣东新城,也让西咸全部户籍改称谓......

 

2017年西安楼市三大热点之一,就有西咸新区沣东新城!世纪大道板块从均价6千/㎡,一跃飞涨到9千-1万/㎡;昆明池板块,也从5千/㎡,一跃飞涨到9千/㎡;连阿房宫附近也出现了1.2万/㎡的房价。

 

而媒体的热炒,也刺激了一系列重大工程项目的动工和落地,购房者涌向西咸新区,使沣东成为2017年西安三大热点区域之一!

 

NO.3∣中轴

2017年3月,两会上,媒体报导一张图片,引起了许多人的好奇。

 

在这张图片上,西安市委书记王永康向国家高层介绍了一张地图,高层则一只手举着地图,另一只手指着地图上的信息询问着什么。

 

这张标注着三条不同颜色的纵轴地图,就是《大西安空间格局规划图》,用媒体的话来说,这张图的三条轴线标志着西安未来五十年的发展方向。

 

从规划图上,南北方向上有三个纵轴,从东到西分别是:以曲江新区、领事馆区、欧亚经济论坛会址、半坡遗址、体育中心、丝路会展中心为核心的“国际文化交流轴”;以西安钟楼南北为方向的“古都文化传承轴”,其中包括大地原点、汉阳陵、大学城、常宁科教区等;以沣河、渭河交汇处为原点的“科技创新引领轴”,其中包括沣东科技统筹区、昆明池、高新区等。

 

三条中轴线在一定程度上继承西安平面布图,但在产业落位上又有新的突破,特别是“国际文化交流轴”、“科技创新引领轴”贯穿各大开发区。

 

这些年“五区一港两基地”不断蓄力,但也是通过二十多年孕育,才逐渐培养起了当下的城市组团轮廓线......

 

从规划图上来看,每一个都是美艳不可方物,但每一个新区都是配套匮乏、教育贫瘠,某些区域一次出门让你体验完所有交通工具“小黄车+地铁+公交车+步行”。

 

买房买未来,这个思路没有错,但如果是迷信规划预期,最终只能在困惑中崩溃。

 

但我们还是要提醒,对于刚需客户来说,在交房住进去之前,能够拥有的条件才叫配套,赌未来十年、二十年发展,那跟楼市关系太渺茫!

 

NO.4∣户籍

曾经进入西安全靠关系,一个户口大致三五万,否则别进。

 

对于一个单核新城,又是省会独大,人口有明显外溢现象的城市,西安执行了“紧守户籍”的政策,连续十年,西安的户籍政策如同楼市一样没有任何起色。

 

人们纷纷质疑,为什么社保交了五年还是不能落户,买了房子落不了户,90平米落户政策是否被骗?3月1日西安出台“史上最宽松户籍政策”。

 

截止11月30日,户籍新政落地9个月,西安共迁入18.6万人,同比增408.9%,其中学历落户人数近10万,具体合计为98724人,占户籍新政落户总人数的80.64%。这一系列的数据说明,西安对人才有着强劲“西引力”。

 

9个月的落户政策效果竟然是过去4年总和!十年以来,西安首次人口流入翻倍增长,这一逆转现象也被戏谑的称为“房价效应”。

 

不可否认,这样的落户政策确实在一定程度上刺激了客户购房积极性。而就地解决的落户办理方式,也为客户购买升温。过去一拖几个月的办事效率,在行政效率改革和最多跑一次的要求之下,变得有条不紊。

 

通过政策严打,随机抽查,房企给购房者提出的第一条件:你是西安户口不,没有买不了!

 

NO.5∣人才

2017年5月,西安市委向全国喊出了“五年留住百万大学生”的口号。

 

继重庆、合肥、长沙、成都之后,西安终于加入了抢人大军!

 

之后,西安市展开了进校宣讲工作,并发布了公租房、廉租房最低价格。简单来说,全国大学生2.89元/平米/月可租住西安。

 

过去一直桎梏西安发展的最大矛盾是什么?造就人才,却留不住人才!每年三四十万大学生毕业,却甚少选择留在西安,最终西安高校林立,却变成了黄埔军校。尽管房子便宜到一塌糊涂,比甘肃地级市还要便宜,但教育差、就业差、保障差,就是留不住。

 

明面上,西安拥有众多令人艳羡的211/985高校,动辄百万学子,貌似具有极大创造力;暗地里,没有人才已经成为了西安发展的最大瓶颈,如何梳理好“人才、产业、城市”之间的三角关系,成为当务之急。

 

当代社会人口红利渐消,如果还不能把握住人才流向,不能借助人才带来的创新致富,西安就还是“长安县”。就算卖地能致富,那只是付钱的暴发户,永远也别想迈向国际化。

 

而西安是针对大学生户口放松,就地办理,解万人之难,使得西安进入了抢房大军。

 

当然,也有人说,这么多人进西安不是变相涨房价么?这句话应该反过来问,过去进西安的人口如此之少,你买房了吗?

 

西安城市的目标,就是卖几亩地?它是要做国家型中心城市,它的目标是星辰和大海,眼界要放高!

 

NO.6∣四环

西安长期名列十大“堵城”之一,虽然偏居西北,却比北京、上海更加拥堵,“大交通”环线相对滞后。

 

应该说,西安的城市二环、三环交通承载力严重不足,而早期规划的前瞻性也欠考虑,致使缺高架、窄面宽、多井盖、多红灯等等,把两条城市快速干道,成了“葫芦串”。

 

而城市二环线是老城区聚集区,早期军工城、电工城、化工城、仓储区等等都围绕着二环,因此,二环内规划失序,导致高密度、高容积城市现实,人口密度达到了2.5-3.5/㎡。

 

三环线作为品牌房企重点开发的环线,大量社区沉淀、经济总量较高,导致三环也是堵成一片。而过去的“关中环线”,也没有承担起关中经济圈辐射、旅游资源贯穿的目的,成为了一个“鸡肋”。

 

为此,西安外环高速公路诞生,路基宽34.5米,双向六车道,连通七条高速,链接13条辐射线,全长270公里,时速120KM/小时。

 

大西安“四环”的启动,给西咸新区、咸阳、礼泉、三原、阎良等城市都带来了“机会点”。同时也成为撬动楼市的一个支点。除了城南板块,所有绕城之外的项目,都打起了“四环”的文章。

 

媒体也在纷纷炒作,西安四环时代,三环内9字楼盘错过再难有!西安房价调整在即,都是“四环”惹的祸?

 

NO.7∣501塔

2017年,西安陷入了一场超高层攀比大赛!

 

先是锦业路350米的国瑞中心迈向封顶,又是木塔寨万达one突破420米原有规划,接着将高度刷新至500米,但绿地集团一怒“盖顶”,宣布最新超高层501米,新项目位于沣东新城!

 

沣东新城是西咸托管之中楼市发轫的重点新城!

 

而按照民间所谓的沣东“两带七板块”规划,有三大热点区域值得关注,西咸管委会板块、昆明池板块、中央商务区板块。

 

2月27日,陕西省政府和绿地集团签署战略合作协议,筹划在陕西进行千亿投资。根据协议,绿地将在陕西省规划千亿级新投资。双方将在区域综合开发、基础设施建设、金融、消费、混合所有制改革等五大领域加强合作,助力陕西省加快大西安建设,实现追赶超越发展。

 

绿地集团的501米西北第一超高层,就在中央商务区板块,被称之为“七彩琉璃塔”。

 

围绕着超高层,绿地将会打造中央商务区核心圈,再加上酒店、商业、会展、住宅等一系列配套,是继锦业路之后,绿地再起的另一座新城。

 

NO.8∣地王

今年最叵测的就是土地市场,尤其是地王!

 

因为,你根本想不到地王竟然诞生在三环以外、绕城高速之外!如此爆冷门的土地位置,竟然接二连三的出现超6千的楼板价,实在令人难以想象。

 

最典型的地王莫过于荣德(雁鸣湖)、碧桂园(昆明池、世园会)。

 

受到土地拍卖方式转变的影响,现房销售+自持商业+教育配套费,楼板价粗略估计破七千一平米!

 

应该说,在基准价相对模糊的环境之下,这样的拍卖价格,在一定程度上坚定了房企、购房者、投资者的信心,而随着“地王”诞生,环“地王”板块也有了新的价格杠杆,妥妥的涨起来了。

 

如果土地全部放开拍,说不定能挤出来多少“地王”。追涨杀跌,这些高地价板块,也成为了购房者的风向标。

 

但可怕的“尴尬”也在这里,虽然地王代表着土地价值的提升,但一些地王周边的项目,在规划、定位、产品、服务等方面并没有任何提升,与地王差距颇大。这种项目也在搭车疯涨,客户能接受吗?

 

追求单位利润,成为“地王”房企破局的唯一办法,但有人已经开始在媒体上喊:面粉贵过面包,这还正常吗?

 

 

NO.9∣华侨城

2017年6月19日,华侨城集团与西安市政府签署了一份2380亿元规模的全面战略合作协议。

 

楼市欢呼,段“市长”带着华侨城回来了!

 

这一次华侨城投资力度之大,清空此前在陕投资所有历史,从西咸到未央、碑林、莲湖,再到曲江等多个区域,产业也涵盖地产、文旅、产业、餐饮等等。其中,投资670亿元在西咸新区沣东新城打造的项目及投资500亿元在曲江新区打造的项目,成为此次签约的亮点。

 

据介绍,该项目将由华侨城和沣东新城各指定下属单位成立合资公司,共同开发运营。合资公司注册资金为50亿元,其中华侨城西部投资有限公司持股65%,西安沣东发展集团有限公司占比35%。

 

合资公司将把重心放在9个项目上,分别是欢乐谷都市旅游度假区项目、镐京国家大遗址保护项目、斗门历史文化名镇项目、沣河诗经里文旅小镇项目、丝路国际会议中心项目、春风十里田园综合体项目、七夕花海公园项目、国际低碳城项目及369米超高层项目等。

 

应该说,此次华侨城虽然涉足文旅较多,但从目前来看,还是极大的助力了西安楼市发展。尤其是华侨城欢乐谷项目的IP带动作用,更成为众多房企参考区域价值的依据。

 

正是因为华侨城的品牌背书,使得昆明池、曲江二期某些楼盘涨价理直气壮,毫不含糊。

 

NO.10∣高铁

12月6日,西成高铁开通之前,围绕着高铁价值,楼市又是一次全新增温。

 

西安“米字型”高铁路网的形成,已经被炒上天,貌似米字型路网的形成,就能标志着赶超郑州。

 

但事实真的如此吗?正如熊彼得所说,任何一个新生物种,对于经济的冲击都绝非有利无弊。郑州、青岛、成都等城市围绕高铁,所酝酿的经济内生动力,已经成为高铁对区域内经济格局进行改写的经典案例。但也要警惕,“老三线”企业借助高铁回流,经济短期内被掏空的危险,譬如宝鸡。

 

 2017年1月5日,市委班子提出新要求,要按照国际化的标准,进一步提高站位,打造好国际化大都市中心城区。未央区构建国际化中心城区“一区双中心”的新格局中,发挥高铁“蝴蝶效应”,打造“高铁新城”。

 

 半年来,“高铁新城”,这个日益成为人们讨论关注的热词,折射出大家对这片规划建设中的“新城”的好奇、期待。这片北至渭河、东至西铜高速、南至北三环、西至机场高速,规划面积19.4平方公里的区域,究竟会孕育出怎样的景致,创造出怎样不同的精彩?

 

以西安北站为核心,通过高速铁路、地铁、市政路网、长途客运枢纽、公交枢纽、出租车场、大型复合式公共停车场等各种交通设施的无缝对接,实现高铁新城地区各类交通方式的“零换乘”。

 

西成高铁开通,大家弹冠相庆,四个小时内横跨成都、西安,是否意味着西安迎来了新机遇?

 

总 结

2017年的西安楼市,真是一场惊心动魄,又暗潮涌动的市场。

 

所谓十大关键词,可能大家能数出一摞,五十个关键词都有。

 

越是如此波澜壮阔,跌宕起伏,越是说明了楼市的活力,仿佛在一场红利大潮之中,我们能够抓住的东西太少。

 

作为普通人,我们看着在大浪里淘沙的冒险者,能够撕扯出一块鱼翅,芳香扑鼻。但对于我们一个普通购房者而言,实在太具有风险了。

 

但如果不甘心冒风险,接下来的十年、二十年,我们又将遭遇什么风险?

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