手把手教你计算买一套房的利润

水库精品 2019-06-11 02:20:33

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本文导读

1.真实的通货膨胀率

实际货币贬值远超统计局官方数据

2.全款买房和贷款买房收益比较

3.买房收益精算

4.我们该怎么做?

手上的钱请不要去做定期存款和理财,最稳妥的方法是去买房。

不要再全款买房了,全款买房的年收益率远低于贷款买房。而且贷款越多,收益率越高。

➤买房之前,精算下你的资金成本,保本年化率和预期收益率。

福利此文中用到的《买房收益精算表格》,点击文末”阅读原文“的微店链接里拍下免费获取

■作者:acai

本文内容共4500字,正常阅读时间约15分钟

本文中涉及的数学计算较多,需要用心体会才会吸收。


前言 | Preface


经常会看到类似下面的新闻:

陕西省商洛市商州区张老先生,39年前在银行存了200元,随后老人将此事给忘记了,如今在家中无意间翻出存折。经银行辨认,存折确系是真的,200元存款“沉睡”37年后,经过银行认真计算,老人从银行工作人员手中领到了本息共计465.12元。“银行工作人员非常热情,也将计息过程给详细讲解,我感到非常满意、高兴。


我相信大爷的”非常高兴“是言不由衷,就好比央视采访问“你幸福么?”一样。因为大爷亲身经历了70,80年代,很清楚80年代初的200元意味着什么,那时一般职工每月工资才20元左右,大米一斤就0.138元,猪肉1块1。1元钱都可以供一大家子人饱吃三餐了。

而465元.12放在现在,即使大爷再省吃俭用,也仅够开销一个月伙食费。


其实,作为70年后生的我们,对通货膨胀也应深有体会。在2000年,当acai还在上学的时候,一碗份量十足的刀削面价格是1.5元,而作为当时的奢侈品:牛肉泡馍也就4.5元,时间回到2018年的今天,两者的价格基本要在10元和30元左右了。


因此,我们所有人是国家经济高速发展的受益者,同时也是通货膨胀的受害者。通胀使民众积攒的财富被悄无声息的掠走。

通货膨胀时代,如果你还老老实实把赚到的工资收入等存银行,买银行理财等,那你就等着通货膨胀吞吃你的财富吧。

你应该做反向动作,从银行借钱出来,比如从银行借来100万,分30年才还清。而银行贷款利息远低于通货膨胀带来的货币贬值幅度,这变相是让银行和你一起承受货币贬值,想想就开心。

水库的欧神一直倡导:”通胀时代,不要害怕负债,债务是优良资产,贷到就是赚到“,”构建以房贷为中心的家庭资产包“,其实也是这个道理。


以上是本文的引子,旨在告诉大家一定要多贷款,本公众号是讲买房的,所以我们用买房贷款来做数学计算,分析在货币超发,通货膨胀的年代,如何通过正确地买房获取较高回报率,另外也细算下买房到底能赚多少钱。


1

真实的通货膨胀率


我们先看下国家统计局公布的历年通货膨胀率。

惊不惊喜,意不意外?从1980年到现在,我们可以发现很多年份的通胀率仅仅2%左右。

我们有意计算下这37年总的通胀率。由于每年的通胀率都是以上一年度为基准,所以复合计算后,1980年到2017年底的通胀率为614.9%。为了更贴近我们这一代人的经历,2000年2017年底的通胀率为147.8%。按照统计局的数据,从2000年到现在,物价仅仅增长了47%。

这显然不科学!!!

47%的物价增长明显不符合实际情况,那问题出在哪里?统计局把CPI(居民消费价格指数)来衡量通胀率,而国内的CPI价格指数根据”食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住“八大类加权计算得出。

虽然食品的占比逐年在降低,但目前仍然高达31.79%。关键是目前绝大多数人早已脱离温饱线,不在为吃饭担忧。最牵动国人神经的应该是房价的上涨,所以统计局的CPI通胀指数重食品,轻房产比重的算法是不准的,这个数据仅供我们YY。

那么,实际的通货膨胀率是多少?要得到正确值,需要搞清楚两个指标: M2和GDP。


M2即广义货币,等于“社会上的流通货币总量+活期存款+定期存款+储蓄存款”的值,也就是我们平时说的“货币供应量”,M2增速也就相应代表了“货币供应增速”。

GDP,国内生产总值,GDP增速一般被视为“社会财富的增长速度”。

将M2增速减去GDP增速,就可以理解为,货币增加比财富增长多出来的部分,也就是实际的通货膨胀率。

通货膨胀率=M2(广义货币供应量)增长率-GDP(国内生产总值)增长率

我们来看下过去20年的这三者的实际数据。

数据来源:融360

过去20年,年平均通货膨胀率为10.68%,而采用国家统计局的版本,1997年~2016年的平均通货膨胀率仅仅为1.92%。谁的数据更真实,谁的数据严重脱离实际,相信大家已经了然于胸。


2

全款买房和贷款买房收益比较


很多人都清楚通胀时代要把手里的钱转为砖头,才能保值增值。

而其中大部分人买房是跟着感觉走的,只知道买房能赚钱,或者看到别人买房赚钱,自己也就头脑一热也跟风去买了。

他们只知道”现在通货膨胀很厉害,钱越来越不值钱“这个结论,往往不去或也不会精确计算买套房子到底赚了多少钱。

最近各地报出好多全款买房的土豪在抢一手房,除了说他们土豪外,也丝丝忧虑他们的回报率是否能达到预期。



买房是很严肃的事情,动辄几百万的房子是大部分人一生中最大的投资,所以很有必要精确计算买一套房子到底赚多少钱。

在本节,我们主要是量化下全款买房和贷款买房这两种收益差异,来验证为什么”买房一定要贷款“。

我们先从链家上找一套房子的信息(上海还是有2万以下的房子的,只要200万,就能在魔都安家了

我们以远郊的青浦练民新村为例做计算。

总房价:220万

单价:18635元

首付比例:3.5成

贷款方式:等额本息,30年

按照以往的实际通货膨胀率10%来预估三十年后的房价,通过复利计算,30年后的房价单价为32.5万,涨了16倍,年均回报率是152%。

按照现阶段货币超发速度,30年后的上海远郊房价涨到32.5万,并不是天方夜谭,而是有可能的。

为了横向对比,根据相同计算方法,我们可以分别计算出贷款比例在10%,20%……100%情况下的年均回报率。

虽然房价上涨的幅度是一样的,但由于首付比例的差异,回报率从首付一成的524%下降到全款的55%。


可见,用足金融杠杆获取的回报率远超全款买房,对于全款买房的土豪们,这是多么惨痛的领悟!

所以,再次强调,买房一定要贷款,贷得越多,赚的越多。


3

买房收益精算


上面我们横向对比贷款比例不同所得到的回报率差异,这其中仅仅引入了通货膨胀导致的房价上涨。

买房的时候,首付款是有资金成本的。如果你的首付款是从银行那边借来,比如抵押贷款获得,一般利息是要7%左右的,而如果你是从亲戚朋友等私人借贷获得,现在一般最低也要1分利,即年利率12%。

如果手上持有的现金不用于买房,而用于其他投资,那也要考虑到该资金的投资回报率。比如最笨的方法是去买银行理财,年化率5%左右;或者去炒股,投资实业等,而这些都是有预期收益率的。

另外,房子的租金可以部分抵消月供。


所以,如果要精确定量买房具体的的回报收益,需要尽可能详细的量化出买房期间各项收支以及对应的年化率等。

数学计算比较枯燥,为了避免造成部分读者没有耐心看完,先罗列下本节运算的步骤和逻辑,按照买卖房产的时间顺序做排列:


1.凑首付阶段计算首付可以包括自有资金或者其他贷款。若是通过贷款获取,应考虑贷款的年利率,贷款时间和月供等。要考虑资金成本。

2.办理按揭贷款计算。等额本息/等额本金,利率,贷款年数,月供等参数

3.买房缴纳费计算,包括中介费,税费和物业费,维修基金,为租房准备的装修及购置家具等费用。

4.房产持有阶段计算,如果出租,需要量化未来几年的月租。

5.房子卖出和利润计算


好了,开始计算。我们仍以上面的那套房子为例。

房子买入价是220万,首付款77万,中介费2%,税费1%,贷款6.5成,利率是基准利率9折,贷款年限30年。房子租金2000元,每年涨10%。计划持有5年卖出。

按照以上的计算步骤,做一一分析。


一.凑首付阶段

首付包括自有现金或者借别人的钱。借别人的钱又以抵押贷款是较为常见。

首付的77万是自有现金,如果是来自抵押,可以填入对应框内。



二.办按揭贷款

按揭贷贷款利率为4.9%*90%=4.41%,贷款年限是30年,贷款金额是6.5成,即143万,根据等额本息计算公式:

月还款=PMT(4.41%/12,360,1430000),算得是-7169元(支出计为负)。


三.买入费用

中介费和税费分别为2%,1%。其他开支包括物业费,简单装修和买家具等,都是需要在前期一次性支出的。

买入总价=房产买入价格+中介费+税费+其他开支

四.房产持有阶段

我们计划持有5年后卖出,期间房子出租,第一年房租是2000元,以后按照每年上涨10%。为了简化计算,我们取个5年来预计的平均值2400元。之前月供是-7169元,所以实际月支出就是-4769元。

五.房子卖出和利润计算

房子售出价很好理解,按照上海历年涨幅,这套房五年内翻一倍还是比较容易的,售出价格为440万。

对于利润计算,需要涉及到如下参数:

1.本息投资回报率,假定为6%的年收益率。

2.本息支出在5年后的预期值

知道了本息投资回报率,我们可以根据公式FV和复利方法,计算出本息在持有期间的总的等效支出。

 本息支出=首付款等开销的复利+银行月供的复利-月租复利

月供和月租的复利可以用公式FV计算获得,FV即future value,也就是基于固定利率及等额分期付款方式,返回某项投资的未来值。

计算公式:

FV(rate,nper,pmt,pv,type)

我们可以算出本息支出预期值为1571105元。

excel里有很多财务计算公式,此处不做进一步解释,有兴趣的可以自行百度。


3.贷款余额

根据等额本息还贷计算表,可以算出5年后的贷款余额:1301771.6元。


4.卖房保本总价和保本率

保本的意思是:从房子中赚取的利润要与6%年化率的投资所获得的回报要相当

卖房保本总价分两部分:银行按揭贷款余额和本息支出在5年后的预期值。

所以简单的相加,就可以得到保本价是2804296元。

顺便也可以求出:

保本率=[(保本房价-买入总价)/买入总价]/持有年数=4.43%


5.实际利润和利润率

卖房价是440万,

实际利润=卖出价-买入总价-银行利息总额+月租总额

可以算出实际售房利润为1946069元。

而对应年房产升值率为18.33%,注意此处的升值率是单利计算,即

升值率=利润/(买入总价*持有年数)。

算得实利润是194.6万,房产年升值率为约17%。

了更直观对比,我们还做了下面两个图表。

数据一目了然了,如果投资年化率是6%,只要房子每年上涨4.43%,我们就可以保证不亏,而4.43%的涨幅国内任何城市都能轻松达到。另外买房的年收益远高于常规理财收益。

第三部分的回报率精算是没有考虑货币贬值的,这是因为你手上的钱不管是用于买房还是用于其他投资,都无法逃脱通货膨胀带来的货币贬值,所以没有必要考虑此因素。


4

我们该怎么做


如果你认真看上面的文章内容,就应该很清楚我们该怎么做了。在货币大水漫灌的背景下,任何人都无法逃脱财富被收割的命运。但我们可以通过优化投资去减缓,规避手上财富缩水。具体做法是:

1.手上的钱不要去做定期存款和理财。最稳妥的方法是去买房。

2.不要再全款买房了,全款买房的年收益率远低于贷款买房。贷款越多,收益率越高。

3.买房之前,精算下你的资金成本,保本年化率和预期收益率。


数学计算是很枯燥的,如果不细细阅读,可能会无法摸透其中运算的逻辑。不过,没关系,为了感谢大家耐心看完此文,acai毫无保留分享此文中的精算表格。建议每个人能好好计算下,点击文末”阅读原文“即可获取。

这份计算表格是我买房的时候一直在用的,也花了许多时间去优化页面,力求让大家上手更容易。下面的截图中,只要在黄框内输入数值就能自动算出收益率。


如果你在使用过程中遇到什么问题和意见,欢迎和我联系。

本篇完

你认为:

*买房应该去买品牌开发商的精装房,省事省力又省心

*买房要去新城区买,因为政府和学校都已经搬过去了

*买房要少贷款,不然月供太多,生活压力太大了

*贷款时间短点,选等额本金,这样可以少给银行赚利息

……

可惜,你以前习以为常的观点,在水库多军眼中,都是错的。

在你接触水库之前,你很多的投资都是亏本的。

没关系,亡羊补牢为时不晚。恭喜你现在接触水库论坛。这里是多军的大本营,这里有一大群运用各种买房技巧,从楼市中赚取大笔财富,并且有不少人都是不到30岁就实现了财富自由。而前后时间仅仅几年时间,就实现了人生的华丽变化。

其实,他们也和你一样,一开始也是懵懵懂懂,完全是一个买房小白。只不过,在欧神的影响下,通过不断学习欧神的买房理念,并持续实践看房买房,快速成长为经验丰富的资深多军。

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