上周末，我出差上海。为期四天的行程让我印象最深刻的，莫过于历时6年修缮复原，位于静安区陕西北路186号的Prada荣宅。修缮6年，Prada为何要赋予上海荣宅新生？一方面，Prada荣宅代表着一个将Prada品牌一直以来对建筑和艺术的探寻延伸到中国的机会；另一方面，处在上海市中心地带的荣氏老宅，堪称被无数人视为传奇般的存在。
反观天津，每晚回到酒店，我总是习惯性地抽出至少半小时解答后台读者的购房困惑。据不完全统计，除了南站、团泊、海教园等热点板块以外，市内六区中被点名提问次数最多的行政区是南开区。而我也曾数百次地亲临天津土地交易中心，见证一宗宗地王的诞生，现场围观人数最多的土地拍卖，还是南开区。我想，天津人或多或少都有着难以言状的南开情结。
4月25日，位于南开区保泽道与规划岁丰路交口东北侧的保泽道地块由天津天保基建股份有限公司以楼面价26087元/㎡摘得。在这场土地交易中，ZF卖的是土地价值，开发商买的是上涨预期，而购房者凭什么买单？答案很简单，文化心理和区域认同。
1st
楼面地价最高达49018元/㎡ 南开区的“土地荒”
暌违8个月，南开区再出新地。
哪条路？哪个街道？Who cares？“南开”两个字就足够让人兴奋，可谓久旱逢甘雨。近期频繁遭遇停牌，甚至流拍的天津土地市场，似乎与南开区毫不相干。凭借着与生俱来的优越感，人们早已习惯了南开区在你争我抢的浪潮中实现地价与房价的双重进阶。
行业内的共识是，2016年是当之无愧的地王年，也被定义为天津豪宅元年。这一年，正荣、启迪协信先后进驻南开，成交楼面价24010-24133元/㎡的高价地在今天看来着实便宜。为什么？双峰一出，谁与争锋。当年的单价地王双峰道地块以楼面价49018元/㎡一骑绝尘，一年半以前创下的单价最高纪录至今无人能破。
因为有双峰道地块托底，后来者几乎有恃无恐。在遭遇被誉为史上最严调控的331新政之后，保利、天房各下一城，成交楼面价仍然达到了37171-48000元/㎡，天房甚至拼到了竞棚改房占比11%。如今，以楼面价26087元/㎡成功出让的保泽道地块在一定程度上缓解了南开区的“土地荒”，但是“房荒”呢？又靠谁来拯救？打开网络详情页，除了南开1911外，躺在上面的，仍旧是冰冷的金地双峰道地块、正荣制本厂地块、天拖北地块、天房水上西路地块。案名都还没有的地块，入市时间成谜。
现阶段的状况是，南开区的房子卖一套少一套，开发商普遍惜售。原因很简单，即便天津已祭出成本定价法，大多数开发商要的不仅仅是保本而已，他们要的是时间溢价、品牌溢价、土地溢价、产品溢价……如果暂时不能如愿，博弈就此进入深水区。
2nd
供求比低至0.47 当前南开区公寓存量仅1381套
在此背景下，裹挟着成千上万购买力的南开区亟需一个突破口、泄洪区。
我想到了公寓，并试图以南开区公寓为研究范本，寻找和分析其中的可行性，为我们的普通购房者提供最贴合实际的参考。一方面，以年为单位，我梳理了2011年-2017年南开区公寓供应成交量价走势。答案很直观：成交量方面，2017年供应面积2.6万㎡，成交面积4.9万㎡，供求比为0.53；成交价方面，2015年均价14202元/㎡，2016年飙升至20895元/㎡，即便在楼市调控年2017年仍实现均价24142元/㎡。另一方面，以月为单位，我梳理了2017年3月-2018年3月南开区公寓供求走势，也是在这里发现了南开区公寓的最新供求逻辑。长达1年的时间里，南开区公寓仅出现1次供货节点，即为2017年9月，2017年3月-2018年3月新增供应2.62万㎡，累计成交5.59万㎡，供求比仅为0.47。
当前，南开区公寓供不应求已成为不争的事实，更何况存量仅1381套。而这一数据其实是囊括了南开区公寓的整体情况，可是南开区所有公寓都可以纳入考虑范畴吗？
我想，答案是否定的。
3rd
奢侈品牌玩跨界 托尼洛·兰博基尼酒店落子南开
1982年，全球第一家品牌公寓Four Seasons Place（四季汇）由四季酒店管理集团创立。此后，在全球逐渐出现知名品牌公寓产品。Armani Residences（阿玛尼公寓） 在波斯湾的迪拜书写着跨界合作的传奇，BvlgariHotels & Resorts（宝格丽公寓） 风靡米兰与东京的居住新时尚，St. RegisResidences（瑞吉品牌公寓） 和 Ritz-Carlton Residences（丽思卡尔顿品牌公寓）引领了东南亚最新的顶级生活风尚，Gucci Residences（古驰公寓）代言纽约偏爱艺术的财富阶层的生活态度。
如果没有奢侈品牌赋能，不具备难以复制的稀缺性，公寓的亮点难以彰显。
本文开篇提到，我上周参观了上海Prada荣宅，尽管核心业务为时装精品，Prada长期在全球范围打造前卫当代建筑，亦参与了优秀建筑的维护工程。以Prada荣宅为载体，米兰与上海展开了一场对话：这期间凝聚了最早荣氏家族的委托、修建此楼的中国建筑师与艺术家的心血，和后来中意工匠团队对其宏伟原貌的再现成果。同样的，以阳光100喜马拉雅为桥梁，博洛尼亚与天津结下了不解之缘。资料显示，托尼洛·兰博基尼品牌诞生于意大利博洛尼亚。2009年集团重组并进一步往国际市场拓展，目前项目遍及中国、东南亚以及中东地区。
而将托尼洛·兰博基尼酒店会所引入天津的，正是位于天津市南开区的高端共享服务式公寓阳光100喜马拉雅。
前日，我的朋友圈中就有媒体朋友分享，阔别八年，阳光100再入津门。我想，继首创中国“移动墙”理念后，阳光100将为天津带来怎样的创新产品，人们是怀有期待的。继重庆喜马拉雅、无锡喜马拉雅、温州中心之后，阳光100中国第四座喜马拉雅，择址南开。作为阳光100高端共享服务式公寓，我提炼了喜马拉雅的三大核心价值逻辑。
其一，阳光100喜马拉雅引进托尼洛·兰博基尼酒店，将为业主提供高效的商务支持与专属定制化服务。位于喜马拉雅顶层的托尼洛·兰博基尼酒店以及会所建筑面积约1200㎡，将提供手工作坊、健身观影、私宴会客、红酒品鉴、台球高尔夫体验等配套，由托尼洛·兰博基尼酒店运营。而在此之前，在天津，只有位于和平区的四季汇拥有四季酒店物业管理的奢侈品牌注入。奢侈品牌酒店与高端公寓的结合，在南开区，尚属首例。
其二，场景式社交园林值得期待。社交园林不再只是花草树木的常规堆砌，而是以儿童乐园、露天广场、阳光草坪、清风书坊等场景的穿插，普通园林常有，而有自己独特灵魂的社交园林不常有。
其三，一层配备共享空间，二层设置艺术长廊。据介绍，喜马拉雅书咖，是位于喜马拉雅一层的共享空间，超千平米建面，为业主提供一个更好地与人相处的人文链接空间，而超千平米艺术长廊将不定期举办国际艺术文化交流会与艺术家展。
据透露，喜马拉雅4月29日即将公开亮相，当日喜马拉雅书咖与托尼洛·兰博基尼酒店会所将同步开放。我想去看看，你们呢？
Hello，大家好，我是睡海棠。
谢谢你们读完全部文字。坦白说，最近忙得快飞起来，但是每天回到家，坐在电脑前，看到你们的留言都会感受到极大的信任。也正是源于这份信任，让我不管多忙，每晚都会抽出睡前的30分钟-1个小时尽可能多的回复每一位朋友的提问。
5·1小长假将至，为了答谢大伙儿长期以来的支持，我准备了喜马拉雅高端定制商务三件套，和大家分享无比努力的每一天。我将从本文留言中随机挑选出几位相赠。
你，想把它带回家吗？
特别鸣谢：【阳光100喜马拉雅】的倾情赞助！
