尽管中国的房地产是非市场化的,但是还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化,市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。
房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如说大家都说学区房的问题要解决,可是如果你不建更多的好的学校,怎么解决?这就是资源不平衡的问题。
资源不平衡的时候,那个地方的房子就是贵,没有办法调和,所以这些是不变的。
还有一些会改变,我们已经看到了价格的双轨制,短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化,比如说本来房地产商想卖11万,批你8.5万,或者是因为现金流而降价,你本来想拖两年,但是现金流不够了,就需要降价。
换句话说,我个人觉得,现在有一个口号叫“新时代”,新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。今天你不知道,明天也不知道。
老是不告诉你未来怎么样,突然一个政策,讨论都不讨论,广告牌就拆了。所以我们不知道新时代的情况下会出台什么样的新政策。
货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的,不管是房子用来住还是用来炒的,这个不需要讨论,需要讨论的是如果货币不贬值,房价怎么会变成这样?
1970年大白菜两分钱一斤,2010年2.8元,现在可能5元了,你们看看涨了多少倍,如果我们的货币不断贬值,70年的时候房租1.2元,现在是3000到一万元的都有。
那就是货币贬值造成的影响,这是金融影响很重要的部分,不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率,利率确实影响购房问题。但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。
我们还可以看到房屋真正的价格变化,每个人都在吵吵,92年的时候是990元一平米,全国的平均房价。我已经告诉大家用平均房价的数字不合理。2017年6月份,7288元一平米。
92年到17年,涨了多少倍?房子涨了七倍多,是不是你们认为涨的倍数很高了?但是我们再看一下92年一个大学生的工资是多少?84元,换句话说92年84元的大学生,你一年的工资够买一平米的房子,你干12个月能买一平米房子。
到了2017年的时候,大学生的工资多少?3500元左右,84元到3500元涨了40倍,房价才涨了七倍,也就是两个月多一点点可以买一平米房子,你们认为现在的房价高吗?
是收入增长决定了房价,如果说收入不增长了,或者说宏观经济情况,实际经济情况都不好了,你的收入不增长了,房价能涨吗。
所以,货币不值钱了,两个月的工资够买一平米的房子,你的房价收入比是多少,按照中位数计算,住房中位数60多平方米,就是夫妻两个人房价收入比很低,5左右,一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子,人均30平米。1:5的房价收入比还高吗,很低了。
换句话说,除了政策变化以外,可能发生的房价变化,我已经告诉你了,如果还猜不出来,说明你没有听懂。