“是的，他确实在我们这买了几套海景房，你可以亲自来看一下购房协议。”
如果说之前还对电话另一端售楼处工作人员的身份存在怀疑，那么直到1月2日自己亲赴威海荣成眼见了由开发商出示的购房协议后，孙明启的心才放了下来。
一年多以前，熟识多年的朋友外加利率可观的回报，让孙明启在向对方提供借款时几乎没有顾虑，然而随着此后借款人投资失败，自己借出的30万元到头只换回一张还款之日遥遥无期的借条。
“整整一年的时间，催了无数次就是没钱还，到后来电话也不接，再后来干脆见不到人了。”
眼看着这笔钱几乎要成为朋友间彻底决裂的坏账，事情却因为一套海景房迎来了转机。
去年12月30日，此前一直失联的借款人突然登门，将一份购房协议递到了孙明启面前，协议中的海景房正是几日后孙明启赴威海荣成证实的那套，110多平方米，价值80多万元。
“正如该楼盘售楼处工作人员所说，这套房子已经交了首付，首付金额为房价的30%，加上其他相关费用共计约30万元，差不多刚刚够还我此前给对方的借款。”孙明启说。
与此同时，孙明启也相信了借款朋友关于这套海景房来源的解释：之前资金宽裕时投资购买了几套，本想等房价上涨后能赚一笔钱，但由于目前手中的资金状况无法完成首付之后的分期付款，只好拿房子来抵顶此前的借款。
“与其继续等不知何时才能还上的那笔借款，还不如留下这套房子完成分期，就当是自己交了30万元首付买了套海景房吧。”孙明启说。
接下来的数日，与孙明启一起，之前与上述借款人存在债务关系的多名债权人均从对方手中获得了已交过首付款、价格不同的海景房，昔日负债累累的借款人短短几日便将巨额债务平去大半。
1月3日，应债权人和债务人双方要求，上述海景房开发商派遣工作人员来到淄博，办理关于购房协议更名等相关事宜。
在多份由债务人提供的购房协议上，记者看到，用来抵债的海景房均显示已交过了首付款，尾款的交付方式为分期，而根据房产的面积和价格不同，首付款与尾款分期的金额也各不相同。
以其中一套高层住宅为例，该海景房建筑面积为120平方米，交易价为7500元/平方米，总房价为90万元。按首付30%计算，首付款30万元已由债务人付清，债权人只需要按分期方式交上剩余的60万元尾款便可获得这套海景房的产权。
根据海景房开发商工作人员介绍，尾款的支付，目前主要是以购房者与开发商之间签订分期付款合同的形式为主，分期还款周期最短2年，最长5年。
“2年内是免息的，2年以上就有利息了，利息与银行利率相同，很划算。”工作人员说。
除此之外，对方还透露了这样一个信息，“如果身边有其他身负巨额债务的朋友，也可以帮助引荐一下，我们公司目前还有几项不错的业务，可以为这类债务人提供帮助。”
追讨一年无果的债务，为何突然凭空变成了数量如此之多的首付海景房？开发商为何有意寻找巨额债务者？1月4日上午，记者以一名巨额债务人的身份与上述海景房工作人员进行了接触。
该工作人员自称姓王，是负责上述海景房楼盘国内销售的区域经理，对方先询问了所欠债务的总额，而后又详细询问了每一笔债务的具体金额，最后表示，“可以帮忙操作。”
“2000多万元的债务都能操作？”记者问。
“当然，总债务的金额越大越容易操作，假如单笔债务均超过15万元，操作起来则更加简单。”见记者将信将疑，对方进而解释说，“简单地说就是由我们出钱帮你支付每一套房子的首付，首付款用来抵顶你身上的债务，通常一套房子的首付都在15万元以上。”
根据上述海景房楼盘王经理的介绍，作为巨额债务人，只需要签署一份购房协议，几乎不需要支付其他费用，便可以从开发商处空手套得协议房产的首付款，并用这笔首付款完成自身债务的转移。
“目前，这项业务只针对楼盘内的高层住宅，多层住宅暂时不能操作，因为眼下高层（海景房）比较难卖。”王经理还透露，一周前，他们刚帮一名债务人操作了一笔3000万元的债务，用了不到200套房子。
用于抵顶债务的首付款究竟从何而来？
对此王经理解释说，开发商帮债务人所付的首付款主要源于两笔费用，一是原本给楼盘代理商的点位让利，二是房产在销售过程中的溢价空间。
根据对方的介绍，通常情况下，海景房开发商给代理商让利的点位约为15个点，也就是房产交易金额的15%左右，而溢价空间约为1400元/平方米，溢价空间可以用以给购房者优惠，也可以作为代理销售人员的佣金。
同样以一套建筑面积120平方米，价格7500元/平方米，总房价90万元的海景房为例，开发商给代理商让利约135000元，而溢价空间约168000元，这两笔费用合计303000元，恰好够30%的购房首付款。
同时，记者调查发现，目前，省内的海景房异地销售几乎通用代理制，以上两笔费用的总和，正是代理商在成功售出一套海景房后所得的“好处费”。
由此可见，所谓海景房开发商自掏首付款帮巨额债务人还债一事，实际上是前者将原本用于代理等处的费用转移到了后者身上。因为开发商心里十分清楚，较之目前低迷的海景房销售市场，将急于追讨债务的债权人作为“目标客户群”，比降价让利搞优惠更显“刚需”。
1月6日，本报记者以巨额债务人的身份电话联系了胶东多个地市的海景房售楼中心，问及是否可以帮忙操作“债务抵顶”时，得到的回复多是“可以面谈”。
调查中本报记者发现，随着国内房地产市场的普遍低迷，胶东地区的海景房市场都不同程度地受到了产品滞销和空置率问题的困扰，面对巨大的资金压力，有个别海景房开发商“出此下策”，想尽办法只求资金得以回笼。
日前，山东晟泽房地产公司董事长杨长军在就此事接受本报记者采访时介绍说，当前，国内大多数房地产企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金、定金及预付款等资金形式。房地产企业自有资金比例较低，资金来源主要依赖银行贷款，银行信贷资金可以说参与了地产商从土地储备、交易到开发、销售的整个流程。
“这种以银行信贷为主的单一融资格局，导致了许多房地产公司在面对房地产市场低迷时无计可施，使出浑身解数只求资金回笼。”杨长军说，特别是海景房，由于本身就属于地产形态中的另类，其属性也决定了只是少数人的“梦想”，因此当整个房地产市场普遍低迷时，海景房市场所面临的资金压力更大。
山东正大至诚律师事务所主任杨於伟律师在接受本报记者采访时表示，海景房开发商与巨额债务人合伙演双簧，在债权人并不知情的情况下，以首付款已付为噱头将债务转移，虽从业务形式上看未有违法之处，却因此丧失了企业在债权人这一消费市场的信誉。
对此，华中科技大学经济学系副教授罗传健也表示，企业信誉是企业在其生产经营活动中所获得的社会上公认的信用和名声。企业信誉好则表示企业的行为得到社会的公认好评，而企业信誉差则表示企业的行为在公众中印象较差。
“对于房地产业而言，良好的企业信誉是立足之本，以透支信誉的方式解决暂时的困难，最终失去的将是企业在社会上的信用和名声，得不偿失。”罗传健说。
海景房开放商下了好大的一盘棋啊！究竟是谁想出来的招，简直了~
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