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任志强谈房地产红利:中国未来20年的房价会一直涨

2020-09-04 01:16:26

明鉴镜史
以史为镜可以知兴替。
养身心时代
疾病交给医生,健康交给自己。
测指先生
风水解气运,八字读命格。
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1964年12月,我们小分队在滇西北找矿。小分队一共8人,其中4名警战士每人配备一支。一天,出发前,一位纳西族老乡搭我们的车去维西。那天路上积雪很大,雪下的路面坑洼不平,车子行驶一段就会被雪坞住。我们不得不经常下来推车。就在我们又一次下车推车的时候,一群褐黄色的东西慢慢向我们靠近。我们正惊疑、猜测时,纳西族老乡急喊:“快、快赶紧上车,是一群狼。”司机小王赶紧发动车,加大油门……但是很不幸,车轮只是在原地空转,根本无法前进。这时狼群已靠近汽车……大家看得清清楚楚——8只狼,个个都象小牛犊似的,肚子吊得老高。战士小吴抄起,纳西族老乡一手夺下小吴的抢。比较沉着地高声道:“不能开枪,枪一响,它们或钻到车底下或钻进树林,狼群会把车胎咬坏,把我们围起来,然后狼会嚎叫召集来更多的狼和我们拼命。”他接着说:“狼饿疯了,它们是在找吃的,车上可有吃的?”我们几乎同声回答:“有。”“那就扔下去给它们吃。”老乡像是下达命令。从来没有经历过这样的事,当时脑子里一片空白,除了紧张,大脑似乎已经不会思考问题。听老乡这样说,我们毫不犹豫,七手八脚把从丽江买的腊肉、火腿还有十分珍贵的鹿子干巴往下丢了一部分。狼群眼都红了,兴奋地大吼着扑向食物,大口的撕咬吞咽着,刚丢下去的东西一眨眼就被吃光了。老乡继续命令道:“再丢下去一些!”第二批大约50斤肉品又飞出了后车门,也就一袋烟的工夫,又被8只狼分食的干干净净。吃完后8只狼整齐地坐下,盯着后车门。这时,我们几人各个屏气息声,紧张的手心里都是冷汗,甚至能够清晰的听到自己心跳的声音……我们不知道能有什么办法令我们从狼群中突围出去。看到这样的情形,老乡又发话道:“还有吗?一点不留地丢下,想保命就别心疼这些东西了!”此时,除了紧张、害怕还有羞愤……!作为战士,我们是有责任保护好这些物资的,哪怕牺牲自己。但是现实情况是我们的车被坞到雪地里出不来,只能被困在车里。我们的子弹是极有限的,一旦有狼群被召唤来,我们会更加束手无策。我们几人相互看了一眼,迟疑片刻,谁也没有说什么,忍痛将车上所有的肉品,还有十几包饼干全都甩下车去!8只狼又是一顿大嚼。吃完了肉,它们还试探性的嗅了嗅那十几包饼干,但没有吃。这时我清楚地看到狼的肚子已经滚圆,先前暴戾凶恶的目光变得温顺。其中一只狼围着汽车转了两圈,其余7只狼没动。片刻,那只狼带着狼群朝树林钻去......不可思议的事情发生了……不一会儿,8只狼钻出松林,嘴里叼着树枝,分别放到汽车两个后轮下面。我们简直不敢相信自己的眼睛……这些狼的意思是想用树枝帮我们垫起轮胎,让我们的车开出雪窝。我激动地大笑起来……哈……哈……刚笑了两声,另外一个战士忙用手捂住了我的嘴,他怕这突兀的笑声惊毛了狼。接着,8只狼一齐钻到车底,但见汽车两侧积雪飞扬。我眼里滚动着泪花,大呼小王:“狼帮我们扒雪呢,赶快发动车,”车启动了,但是没走两步,又打滑了。狼再次重复刚才的动作:“先往车轮下垫树枝,然后扒雪……”。就这样,每重复一次,汽车就前进一段,大约重复了十来次。最后一次,汽车顺利地向前行了一里多地,接近了山顶。再向前就是下坡路了。这时,8只狼在车后一字排开坐着,其中一只比其他7只狼稍稍向前。老乡说:“靠前面的那只是头狼,主意都是他出的。”我们激动极了,一起给狼鼓掌,并用力地向它们挥手致意。但是这8只可爱的狼对我们的举动并没有什么反应,只是定定地望了望我们,然后,头狼在前,其余随后,缓缓朝山上走去,消失在松林中......看完不忍思考:连凶猛的狼都懂得报恩,我们是否应该反思自身?自诩为“万物灵长”的人类,我们是不是应当让这个世界充满爱


来源:5月于温州房地产行业协会组织活动的发言实录


01

房地产未来还有二十年的红利期


价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么?


意味着,城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移,小城市人口往大城市迁移,弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。


流动产生需求,需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化,城市分化。分化后,强的城市会一直需求叠加,弱的城市需求减退,直至衰亡。


所以,中国未来的房价会一直涨,且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨,需求没了还怎么涨?如果涨也是通货膨胀的字面意思,例如20年后小县城工资都2万出头了,房价6万有何不可?


但是,作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底,这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。



02

房产税出台:也就是他们吹吹吧


今年我们期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问,记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税,这个副部长告诉他,中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂,没看过中国的税法,他不知道1951年的时候,1949年的时候我们是房产税是房产税,地税是地税,1951年的时候把房产税和地产税合并了,叫做房地产税,那个时候土地和国际一样是私有产权的。


,我想他一定是搞错了,这个副部长,如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了?因为公私合营以后没有私人房屋了,全都是公家的了。因此,房产税没人收了,没法收了,收谁的?收不了了,所以他就取消了。取消以后变成了什么?就变成了工商税,变成了城市维护事业税,附加税,土地使用金,土地出让使用税,耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种,都是属于房产这个范围之内。


因为凡是收了房产税的,都不能收其这类的税,房产税你都收了,不就是改善环境吗?维护城市的,你还能收绿化税吗?类似的情况很多。现在的情况下,2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候,或者是我们房产税初期的时候就提出,要减去相应的税费。但是现在后头这句话都被人抹了,他们总想在不减现有税的情况下加税,这是不可能的,。


但是如果减了一些税,再征,能不能解决现在的土地财政问题?解决不了。不懂行的人以为,房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了,土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费,它是复利计算的。可是你要把它分成70年收,政府兜里一下子就没钱了,所以替代不了地方税。


回答记者问的时候,他提出通过房产税来调紧税负公平问题,如果要现在收房产税,税负是极不公平的。


第一,现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理,否则就是税上加税。


第二,原有房屋的价格构成是不一样的,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金,我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是没有交土地出让金的房子,你能一并收税吗?你要一并收税的话,可能就会出现很多麻烦。


我们还可以看到有的交了大市政费,基础设施费,什么什么一大堆,有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子,商品房改成了房改房,有的不是,是原来分配的住房改房。这里头的构成矛盾很多。最重要的是,我们的房改文件1997年23号文件,,叫老人老办法,新人新办法。那今天你要统一收税,人家说了,文件上写着,我老板得老办法,你怎么能按新人新办法解决呢?所以统一实行这种房产税,几乎是不可能的。


有人老问,房产税出台,房地产税出台了,也就是他们吹吹吧。

  

03

现在是买房的大好时机吗?


我们看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。


利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。



哪些地方的房子万万不能买?


分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。


买哪些地方的房子房价会涨?


大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?很多人都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。


所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二手房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。


04

:扩大投资,加大商品房供应

  

虽然房价上升,销售金额增长,但开发商的钱越来越少,其中重要的原因是大部分销售的钱都用来还债了。去年开发商的境外融资,达到388亿美元,今年一季度就高达196亿美元,主要是因为国内没机会,融资困难,开发商兜里的钱不够了。因此也就就没钱去扩大投资和买地,而如果开发商投资持续下降的话,对中国GDP会产生较大的影响,一季度GDP是6.8,未来下降的趋势可能会进一步增加,影响经济下行。

  

重点城市人口流入加快


在城市发展的过程中,重点城市的城市化率,增长速度是非常快的。很多城市为了吸引优秀人才,出台了很多补贴政策,西安吸引人才60万,武汉37万,长沙20多万,郑州也是30多万,总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快,一年你要增加30万人,你给他多少补贴,他也得有房子,没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。


改善市场需求强劲


第一,中国城镇化发展很慢,农村的居民住房问题没有解决,这一部分改善需求非常大。


第二,老龄化。年轻人结婚生孩子是刚性需求,老年人是有房子,但是得改善。北京,上海大概70%的房子是没有电梯的,老人爬不动,要改善。


第三点,全国大概90%以上的楼没有热水,70%以上的没有卫生间。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。


还有一个就是独居需求,到现在为止大概有7000多万独居,我们估计五年以后,达到2亿户,其中一部分是孤寡老人的独居,另外一部分是年轻人。


另外很多一个群体就是企业的高级管理人员,他们的工作流动性,也有第二套改善房的需求。


就我们国家目前的实际房屋总量来看,是严重不足的。



05

:用市场化手段解决住房问题


房子是住的,但不一定是产权人住的。租赁性住房就是告诉你不是产权人去住,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?所以租赁房一定不是产权人住。


房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。


目前住房库存量不断下降,一部分城市已经出现几万人购买一个盘的情况,摇号率低于1%,造成市场恐慌性远远超过房价上涨的压力,当媒体一再强调房子是用来住的,但是忽略其它功能,危险更甚。


空置税解决租赁住房问题


在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。


但是我要加你一个空置税,空置税的概念就是让你的房屋或土地不形成浪费,炒房的概念就是它是空着,所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?德国就是这样,通过出租减税,补贴租户形式来达到目的。


那么长租行不行?一定是租金大幅度提高,只能让有钱人去居住,真正的社会保障是保障贫困家庭的居住权利,而不是财产权利。

 

06

长效机制很难建立


如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。


他们的矛盾在哪?我们今年出台了一号文件,农民的土地承包再增加30年,很多人就欢呼,真好,农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁,因为你只给我30年,我是不能修长期的基础设施的,因为我修这些基础设施,可能要用40年、50年,你只给我30年,我怎么敢修呢?


中国严格说起来是没有私有产权制的,因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人,但是你们都叫浮财,你们自己想想,你们能生根落地吗?过两年把你的房子收了,都是浮财。


只有土地变成私有制的时候,我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度,这样才能最终解决问题。否则,如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决,我们很难建立一套长效机制,你仍然是城里人只解决城里的住房,然后农村人进住房的时候,你就左卡右卡,反正不让他进来,然后他的孩子也不能上学,也不能享受医疗保障等等。


我们的十九大提出,要人类命运共同体,中国人首先得形成共同体,如果中国人连共同体都没有,你怎么能实现世界人的共同体?所以十九大已经提出了很多很多重要的,非常好的报告,但是问题在于哪呢?问题在于,我们的地方政策没有跟上十九大报告,造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候,大部分都适得其反。


07

温州发展的痛点和难点


温州的房价图


温州是最早开始炒房的地区之一,2011年从房价最高峰快速下幅,温州楼市最近又有所抬头,可能和棚户区(大拆大建)改造密切相关。


温州大部分有钱人都外迁了,财富也被带走了,如果温州人把钱拿到其它城市去炒房,把财富再转移到温州建设,这样温州就会越来越好。


但温州不像北京,北京的人口和财富是向内进入的,温州不具备让大量外地持有财富的人聚集发展的条件。

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